I proventi conseguiti dalla vendita di un immobile, sottoposto a interventi di ristrutturazione, risanamento conservativo e cambio di destinazione per favorirne la cessione, costituiscono i proventi di un progetto imprenditoriale unitario, pertanto rientrano tra i redditi d’impresa (Agenzia delle Entrate - Risposta n. 152 del 2020).

Gli interventi eseguiti sull’immobile per ottenere il cambio di destinazione da C/2 (Magazzini e depositi) ad A/3 (abitazioni), oltre alla suddivisione in più unità immobiliari autonome, finalizzati alla successiva vendita a terzi dei nuovi cespiti, configurano operazioni di un’attività imprenditoriale, anche se poste in essere da una persona fisica che non rivesta la qualifica di imprenditore.
L’insieme degli atti posti in essere con l’intento della cessione, evidenzia una natura imprenditoriale dell’operazione immobiliare e, pertanto, non il reddito che ne consegue non può ritenersi una plusvalenza qualificabile come redditi diversi ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera b), del TUIR.
La norma predetta stabilisce che sono redditi diversi se non costituiscono redditi di capitale ovvero se non sono conseguiti nell'esercizio di arti e professioni o di imprese commerciali o da società in nome collettivo e in accomandita semplice, né in relazione alla qualità di lavoratore dipendente: "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione".
Pertanto, presupposto per la tassazione della plusvalenza nell'ambito dei redditi diversi è che l'attività posta in essere dalla persona fisica non sia idonea a configurare l'esercizio di impresa commerciale, ai sensi dell'articolo 55 del TUIR.

Secondo quest’ultima disposizione, "sono redditi d'impresa quelli che derivano dall'esercizio di imprese commerciali. Per esercizio di imprese commerciali si intende l'esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività indicate nell'art. 2195 c.c., e delle attività indicate alle lettere b) e c) del comma 2 dell'art. 32 che eccedono i limiti ivi stabiliti, anche se non organizzate in forma d'impresa".
In altri termini, ai fini del reddito d'impresa, affinché si configuri l'attività commerciale è necessario che l'attività svolta sia caratterizzata dalla professionalità "abituale", ancorché non esclusiva e, in mancanza di tale elemento, l'attività commerciale esercitata "occasionalmente" è produttiva di un reddito inquadrabile nella categoria dei redditi diversi.
D’altra parte, come precisato dall’Agenzia delle Entrate, l'esercizio dell'impresa può esaurirsi anche con un singolo affare in considerazione della sua rilevanza economica e delle operazioni che il suo svolgimento comporta; a tal fine, "non rileva che le opere eseguite siano qualificabili quali opere di risanamento conservativo".

Nel caso di specie, gli interventi di tipo strutturale e cioè le "opere di ristrutturazione e risanamento conservativo" sono atti necessari affinché le unità immobiliari siano considerate oggettivamente idonee all'uso abitativo e prodromici a richiedere il cambiamento della destinazione d'uso dell'unità immobiliare di categoria C/2 per la realizzazione di più immobili di categoria A/3. L'insieme degli atti posti in essere e unitariamente considerati configurano, quindi, un comportamento logicamente e cronologicamente precedente l'atto di cessione e strumentale rispetto all'incremento di valore, che evidenzia l'intento di realizzare un arricchimento (lucro).
In altri termini, l'attività deve considerarsi imprenditoriale dal momento che l'intervento sull'immobile originariamente C/2, risulta finalizzato non all’uso del proprietario o a quello della propria famiglia, bensì alla vendita (delle nuove unità immobiliari realizzate) a terzi, previo ottenimento del cambiamento della destinazione d'uso, avvalendosi di un'organizzazione produttiva idonea e svolgendo un'attività protrattasi nel tempo.
Ne consegue che il reddito generato dalla vendita delle suddette unità immobiliari deve essere considerato imponibile quale reddito rientrante nella categoria dei redditi di impresa di cui all'articolo 55 del TUIR.