Tributi locali - ICI - Accertamento - Natura edificabile di un'area - Valore venale

Rilevato che

Par. 1. Il Comune di U. D'O. (BS) propone tre motivi di ricorso per la cassazione della sentenza n. 65/63/12 del 3 aprile 2012 con la quale la commissione tributaria regionale della Lombardia (sez.st.di Brescia), a conferma della prima decisione, ha ritenuto illegittimi gli avvisi di accertamento notificati alla Immobiliare 2000 di Z. G. & c.sas per maggiore Ici dal 2005 al 2008 su un'area edificabile in proprietà di quest'ultima.

La commissione tributaria regionale, in particolare, ha ritenuto che la società contribuente avesse correttamente versato l'Ici dovuta, in quanto calcolata: - sulla effettiva superficie edificabile secondo il vigente strumento urbanistico (metri quadrati 9.670); - nell'osservanza delle tariffe tabellarmente vigenti nelle annualità di riferimento (con conseguente preclusione per il Comune di esercitare attività accertativa sulla base dei nuovi valori da esso retroattivamente adottati con delibera di Giunta del 2009).

Resiste con controricorso la Immobiliare 2000 sas.

Par. 2.1 Con il primo motivo di ricorso il Comune lamenta - ex art.360, 1^ co. n. 3 cod.proc.civ. - violazione o falsa applicazione dell'articolo 2, 1A comma, lettera b) d.lgs. 504/92. Per avere la commissione tributaria regionale individuato la base imponibile nella sola superficie fondiaria suscettibile di concreta edificazione (metri quadrati 9.670) invece che nella superficie territoriale lorda comprensiva anche delle aree destinate, in forza di convenzione urbanistica, ad essere cedute all'amministrazione per la realizzazione degli standard urbanistici (viabilità, verde pubblico, elettrodotti ed altre opere di urbanizzazione).

Par. 2.2 II motivo è fondato.

La commissione tributaria regionale ha ritenuto assoggettabile ad Ici non l'intera superficie lorda complessivamente interessata dall'intervento edilizio (metri quadrati 17.222) ed oggetto di varia zonizzazione per viabilità ed opere di urbanizzazione, ma unicamente la superficie fondiaria (metri quadrati 9.670) coincidente con la zona DI di edificazione e completamento diretto.

In tal modo, la decisione impugnata si pone effettivamente in contrasto con la previsione di cui all'articolo 2, 1A comma, lettera b) d.lgs. 504/92; così come interpretata dal preminente indirizzo giurisprudenziale di legittimità sulla nozione di edificabilità ai fini Ici.

Indirizzo i cui passaggi fondamentali possono così riassumersi (v. Cass.11176/10; Cass. 20256/08; Cass. 19131/07 ed altre in termini): a. la natura edificabile di un'area (ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale) dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione, e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi (principio fissato - a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11 quaterdecies, comma sedicesimo, del dl 203/05, convertito con modificazioni dalla legge 248/05, e dell'art. 36, comma secondo, del dl 223/06, convertito con modificazioni dalla legge 248/06, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1A, lettera b), del d.lgs. 504/92 cit. - da Cass. Sez. Un. 25506/06, e poi innumerevoli volte ribadito); b. l'art. 5, comma 5, d.lgs. 504/92, nel prevedere che il valore dell'area fabbricabile debba essere costituito da quello venale in comune commercio, fa riferimento all'area complessivamente ed unitariamente interessata dalla modificazione urbanistica, senza che dalla base imponibile così determinata vengano scorporate porzioni di tale area, in ragione della diversa destinazione che esse possano eventualmente avere nell'ambito della realizzazione dell'intero processo edificatorio; c. la ricomprensione nella base imponibile altresì delle aree di urbanizzazione e di intervento c.d. 'standard' risponde, del resto, alla logica secondo cui, ai fini del concreto e proficuo esercizio dello jus aedificandi, è necessario che l'area sia urbanizzata; con la conseguenza che non si può non tenere conto dell'incidenza degli spazi riservati (secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico attuativo) ad infrastrutture e servizi di interesse generale, ai quali sono finalizzate le opere di urbanizzazione; d. tale conclusione deve valere anche al fine di escludere che un'area edificabile sia esentata da Ici sol perché assoggettata a vincolo urbanistico che la destini all'espropriazione per la realizzazione di opere di interesse pubblico correlate all'intervento edilizio complessivo;

tanto più considerando che l'art. 1 d.lgs. 504/92 non ricollega il presupposto dell'imposta all'idoneità del bene a produrre reddito ovvero alla sua attitudine ad incrementare il proprio valore o il reddito prodotto, posto che, ex art. 5 d.lgs. 504/92, il valore dell'immobile assume rilievo ai soli fini della base imponibile e, quindi, della concreta misura dell'imposta; e. ciò non toglie che la diversità di destinazione delle porzioni interne alla suddetta area di intervento complessivamente ed unitariamente considerata sia purtuttavia rilevante; ma al diverso fine, non della "natura" (edificabile o meno) dell'area, bensì del "valore venale" ad essa attribuibile secondo i parametri tutti di cui al quinto comma dell'articolo 5 d.lgs. 504/92 cit.. (già SSUU 25506/06 cit. ebbero ad affermare che, ferma restando l'edificabilità dell'area: "l'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone peraltro di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio"); f. da ciò consegue che, ai fini di determinare in concreto la base imponibile, la valutazione dell'area medesima deve essere effettuata secondo il criterio del valore commerciale complessivo (non segmentato in ragione del valore attribuibile alle singole parti che la compongono), tenendo ben presenti i differenti livelli di edificabilità di queste ultime; il che può anche essere espresso ricorrendo ad indici medi di edificabilità riferiti all'intera area in considerazione del rapporto tra spazi riservati a costruzioni e spazi riservati ad infrastrutture e servizi di interesse generale.

La sentenza impugnata va dunque cassata.

Par.3.1 Con il secondo motivo di ricorso il Comune deduce violazione altresì dell'articolo 59, lett.g) della legge 446/97; per avere la commissione tributaria regionale erroneamente negato al Comune il potere di rideterminare, con effetto presuntivo retroattivo, il valore venale del bene ai fini Ici allorquando l'imposta risultava essere stata versata in misura inferiore al minimo tabellare individuato.

Con il terzo motivo di ricorso il Comune lamenta - ex art.360, 1A co. n. 5 cod.proc.civ. - omessa motivazione su un punto decisivo della controversia. Per non avere la commissione tributaria regionale esplicitato le ragioni per cui aveva ritenuto congrui i valori utilizzati dalla contribuente, in luogo di quelli stabiliti dal Comune sulla base di perizia tecnica.

Par. 3.2 Una volta (erroneamente) ritenuta la correttezza dell'operato della società contribuente per le annualità Ici ancora controverse (dal 2005 al 2008), la commissione tributaria regionale ha conseguenzialmente ritenuto precluso l'esercizio del potere accertativo del Comune; volto ad ottenere la maggiorazione di imposta sulla base (oltre che della maggior superficie) delle nuove tabelle di valorizzazione venale adottate con delibera GC n. 54/09.

Dall'accoglimento del primo motivo di ricorso per cassazione, tuttavia, discende la caducazione altresì di quest'ultima decisione, posto che l'accertata non conformità (per le indicate ragioni) del criterio di liquidazione adottato dalla società contribuente lasciava effettivamente aperta - non risultando definito il rapporto tributario - la possibilità per il Comune di svolgere attività accertativa sulla base delle nuove tabelle, aventi efficacia presuntiva retroattiva.

Legittima doveva dunque ritenersi l'istanza del Comune di avvalersi, nella specie, della potestà regolamentare in materia di Ici attribuitagli dall'articolo 59 lett.g) d.lgs.446/97, secondo cui l'amministrazione aveva facoltà: - "di determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili, al fine della limitazione dei potere di accertamento del comune qualora l'imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre al massimo l'insorgenza di contenzioso".

Sicché, in materia di Ici, deve ritenersi "legittimo l'avviso di accertamento emanato sulla base di un regolamento del consiglio comunale che, in forza degli artt. 52 e 59 del d.lgs. 15 dicembre 1997, n. 446, e 48 del d.lgs. 18 agosto 2000, n. 267, abbia indicato periodicamente i valori delle aree edificabili per zone omogenee con riferimento al valore venale in comune commercio, trattandosi di atto che ha il fine di delimitare il potere di accertamento del comune qualora l'imposta sia versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato e, pur non avendo natura imperativa, integra una fonte di presunzioni idonea a costituire, anche con portata retroattiva, un indice di valutazione per l'Amministrazione ed il giudice, con funzione analoga agli studi di settore" (Cass. 5068/15 ed altre in termini).

Ne segue, in definitiva, la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla commissione tributaria regionale della Lombardia in diversa composizione.

Quest'ultima dovrà riconsiderare la legittimità degli avvisi di accertamento Ici in oggetto, tenendo conto sia della natura edificabile attribuibile alla maggior superficie di metri quadrati 17.222, sia del valore venale attribuibile, nelle annualità di riferimento, a tale superficie complessivamente considerata.

Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso;

cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, alla commissione tributaria regionale della Lombardia in diversa composizione.