ICI - Terreno classificato come edificabile dallo strumento urbanistico - Determinazione della base imponibile

Esposizione dei fatti di causa

1. A.L. impugnava gli avvisi di accertamento emessi dal Comune di Roma in materia di lci per gli anni 2000 e 2001 relativamente ad un terreno classificato come edificabile dallo strumento urbanistico assumendo che il valore dello stesso era inferiore rispetto a quello accertato per la mancanza di strumenti attuativi e per la presenza di vincoli.

La commissione tributaria provinciale di Roma respingeva il ricorso con sentenza che era confermata dalla commissione tributaria regionale del Lazio sul rilievo che l'edificabilità dell'area, ai fini dell'applicabilità dei criteri di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, doveva essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi, laddove eventuali vincoli che avessero compromesso una concreta edificabilità potevano incidere solo sulla determinazione del valore venale dell'area.

2. Avverso la sentenza della CTR propone ricorso per cassazione la contribuente affidato a quattro motivi. Roma Capitale si è costituita in giudizio con controricorso.

3. Con il primo motivo la ricorrente deduce violazione di legge, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., in relazione agli articoli 2697 cod. civ., 115 e 116 cod. proc. Civ.. Sostiene che essa ricorrente ha assolto l'onere della prova circa la sussistenza delle 1 limitazioni e dei vincoli che impedivano la concreta ed immediata edificabilità del suolo, avendo depositato perizie che evidenziavano la sussistenza dei vincoli stessi. Pertanto la CTR ha errato nel non considerare assolto l'onere della prova sul punto.

4. Con il secondo ed il terzo motivo deduce vizio di motivazione, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ., per non aver la CTR tenuto conto degli argomenti addotti dalla contribuente, supportati dalla perizia di parte, a sostegno del minor valore del terreno rispetto a quello accertato dall'ufficio. In particolare la CTR non ha considerato: a) che il Comune di Roma non aveva adottato un piano attuativo che rendesse effettivamente possibile l'edificabilità delle aree interessate; b) che il piano di recupero approvato dalla Regione Lazio e dal Comune di Roma prevedeva una serie di interventi di iniziativa pubblica e privata ma che l'unica previsione indicata per le particelle oggetto di accertamento riguardava opere di sistemazione ambientale e l'opera pubblica relativa allo spostamento degli elettrodotti di media tensione dell'Enel e delle Ferrovie dello Stato; c) che l'area era gravata da servitù di passaggio per l'elettrodotti nonché da vincolo per la fascia di rispetto su ambo i lati degli elettrodotti stessi; d) che, data la particolare destinazione d'uso delle aree, l'iniziativa di un'eventuale attività edificatoria avrebbe dovuto comunque prevedere a priori, nell'ambito di piani attuativi, una politica di esproprio, trattandosi di aree preordinate all'acquisizione da parte del Comune di Roma o di enti e soggetti qualificabili quali beneficiari o promotori dell'esproprio; e) che l'effettiva edificabilità delle aree sarebbe stata resa possibile solo nel momento in cui il Comune di Roma si fosse fatto promotore di un iter procedurale che avrebbe coinvolto solo indirettamente i proprietari delle aree i quali non avrebbero avuto potere decisionale rispetto a tale iter.

5. Con il quarto motivo deduce violazione di legge, ai sensi dell'art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., in relazione agli articoli 2 e 5 del decreto legislativo numero 504/1992. Sostiene che, per la determinazione del valore venale dell'area, occorre tener conto di quanto sia effettiva e prossima la utilizzabilità a scopo edificatorio del suolo e quanto possano incidere gli ulteriori eventuali oneri di urbanizzazione, posto che l'intervenuta approvazione regionale di strumenti attuativi può incidere sulla concreta valutazione dell'area edificabile.

Esposizione delle ragioni della decisione

1. Osserva la Corte che i motivi di ricorso debbono essere esaminati congiuntamente in quanto sottendono la medesima questione giuridica. Costituisce principio consolidato nella giurisprudenza della Corte di legittimità quello secondo cui, in tema di imposta comunale sugli immobili, la nozione di area edificabile di cui all'art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504 del 1992 non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto, l'edificabilità del suolo, giacché tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicali, connesse alla possibilità di trasformazione urbanistico-edilizia del suolo, ne presuppongono la vocazione edificatoria. Tuttavia la presenza di tali vincoli, pur non sottraendo le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificabili, può incidere sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile (ex multis Cass n. 11853 del 12/05/2017).

La CTR ha omesso di considerare se sussistessero i vincoli e le limitazioni all'edificabilità esposti dalla ricorrente e dettagliatamente descritti nella perizia depositata (di cui ha riprodotto nel ricorso il contenuto essenziale assolvendo, così, l'onere dell'autosufficienza), affermando implicitamente la congruità del valore venale accertato dall'Ufficio sulla base del valore del fondo edificato con sottrazione del costo dell'edificazione. Ciò facendo è incorsa in errore di diritto per non aver fatto corretta applicazione dell'art. 5, comma 5, del d.Ivo. n. 504/92 che impone di tenere conto, nella valutazione del valore venale, della destinazione d'uso consentita e degli oneri connessi all'edificazione concreta. La CTR è incorsa, poi, in vizio di motivazione per non aver dato conto delle ragioni addotte dalla contribuente a sostegno del proprio assunto.

2. Il ricorso va, dunque, accolto e l'impugnata decisione va cassata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio in diversa composizione che, adeguandosi ai principi esposti, procederà alle necessarie verifiche e deciderà nel merito oltre che sulle spese di questo giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso dell'Agenzia Entrate, cassa l'impugnata decisione e rinvia alla Commissione Tributaria Regionale del Lazio in diversa composizione.