Tributi - Imposte di registro, ipotecaria e catastale - Immobili - Compravendita - Riscossione - Notificazione

Ritenuto

che la controversia, promossa da S.C., nei confronti dell'Agenzia delle Entrate, concerne la impugnazione dell'avviso di rettifica e liquidazione delle maggiori imposte di registro, ipotecaria e catastale, oltre sanzioni ed interessi, relativamente al contratto con il quale il predetto contribuente, unitamente al coniuge, A.O., aveva trasferito a C. s.r.I., società di cui il primo era legale rappresentante, la proprietà dell'intera rete stradale del Comprensorio di Casalpalocco, con relative aiuole e servizi su di esse esistenti, avendone l'Ufficio elevato il valore dai dichiarati Euro 25.000,00, ad Euro 8.140.000,00;

che la Commissione tributaria regionale del Lazio, con sentenza n. 254/22/11, depositata il 21/9/2011, ha respinto l'appello proposto dall'Agenzia delle Entrate e confermato la decisione di primo grado, che aveva accolto il ricorso del contribuente ed annullato l'atto impositivo impugnato, all'uopo osservando che l'accertamento dell'Ufficio non tiene conto delle caratteristiche della porzione immobiliare, costituita da strade e aiuole, e non già da terreni, nonché dell'esistenza del vincolo di cessione gratuita delle aree al Comune di Roma, di per sé idoneo ad incidere significativamente sul valore della porzione immobiliare, e che la richiamata relazione dell'Agenzia del territorio del 23/5/2007 si riferisce ad immobili non utilizzabili ai fini della comparazione, avuto riguardo ai criteri indicati nell'art. 51, D.P.R. n. 131 del 1986; che l'Agenzia delle Entrate ricorre per ottenere la cassazione della sentenza con un articolato motivo, cui resiste, con controricorso e memoria, l'intimato contribuente;

Considerato

che la ricorrente denuncia il vizio di cui all'art. 360 c.p.c., n. 5, per insufficiente motivazione della decisione impugnata su punti controversi e decisivi per il giudizio, quali appunto la effettiva valutazione, da parte dell'Ufficio, ai fini dell'accertamento del valore di mercato del bene, della destinazione a strade (ed aiuole) della porzione immobiliare compravenduta, e del vincolo, sulla stessa gravante, preordinato alla cessione gratuita al Comune, ove ne avesse fatto richiesta, giacché il Giudice di appello si è limitato apoditticamente ad affermare che si tratta di aspetti ignorati dall'Ufficio, e che il contenuto della relazione di stima dello stesso fa riferimento ad immobili non omogenei, in quanto diversamente localizzati, e ad atti negoziali risalenti nel tempo, mentre al contrario il documento riguarda due comprensori immobiliari, rispettivamente siti in Castel di Leva e Casal Boccone, idonei ad essere "presi a termine di paragone" proprio perché aventi destinazione urbanistica a strada, ed evidenzia, quanto al vincolo di cessione gratuita al Comune di Roma, giusta delibera della Giunta Comunale n. 388/2000, che lo stesso interessa soltanto una parte delle aree, in quanto, "ben 218.121 mq su 542.671 (quindi quasi la metà) erano comunque esclusi dal vincolo", e che inoltre la cessione gratuita è soltanto eventuale, per cui siffatti elementi, contrariamente a quanto ritenuto nella impugnata sentenza, non sono in grado di "abbattere il valore del compendio a pochi centesimi per mq" (Euro 0,05/mq);

che va, preliminarmente, disattesa l'eccezione di inammissibilità del ricorso, basata sul fatto che è stato notificato soltanto alla parte, e non anche all'avv. F.C., con studio in Roma, Via G.B., procuratore costituito nei precedenti gradi di giudizio, avendo il predetto difensore trasferito lo studio, precedentemente sito in Roma, Via M., in data 19/12/2011, trattandosi di circostanza facilmente riscontrabile dalla notificante e di luogo privo di qualsivoglia collegamento con il professionista;

che, invero, la notifica del ricorso dell'Agenzia delle Entrate risulta eseguita, in data 8/11/2012, ai sensi della L. n. 69 del 2009, mediante atto consegnato al servizio postale, oltre che alla parte personalmente, nel proprio indirizzo, anche "a C.S., al.dom. Via M.", e dal relativo avviso di ricevimento - depositato in atti - il plico risulta consegnato a soggetto dichiaratosi "al servizio del destinatario addetto alla ricezione delle notificazioni", il quale ha apposto la propria sottoscrizione quale "persona abilitata" a ricevere l'atto;

che ciò non di meno si tratterebbe di notifica priva di effetti giuridici in quanto non effettuata presso il reale domicilio risultante dall'albo, vizio non suscettibile di sanatoria;

che secondo questa Corte "È valida e produttiva di effetti la notificazione effettuata al difensore a mezzo del servizio postale al domicilio dichiarato per il giudizio, mediante consegna del plico a persona abilitata a riceverlo (nella specie: collaboratore di studio) a nulla rilevando che il difensore destinatario della notifica ex art. 136 e 170 c. p. c. abbia nel frattempo comunicato al proprio ordine professionale la variazione dello studio, attestando la relata di notifica la conservazione di una relazione funzionale con lo studio professionale risultante dagli atti, tale da autorizzare la presunzione che il difensore medesimo sia stato informato del contenuto dell'atto notificato." (Cass. n. 12666/2000, n. 2907/2013), e siffatta presunzione, nel caso di specie, non risulta superata dalla parte intimata, peraltro, regolarmente costituitasi in giudizio senza pregiudizio alla difesa, a conferma che la notificazione può considerarsi positivamente eseguita (Cass. S.U. n. 14916/2016);

Le censure, scrutinabili congiuntamente in quanto strettamente connesse, sono fondate per le ragioni di seguito precisate;

che, ai fini della verifica del valore dei beni immobili trasferiti con atto soggetto al pagamento dell'imposta di registro, e nella prospettiva dell'eventuale emanazione di un avviso di rettifica, l'art. 51 d.P.R. n. 131 del 1986 prevede che l'Ufficio possa fare ricorso: 1) ai trasferimenti e a divisioni e perizie giudiziarie anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto; 2) al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili; 3) ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni;

che, secondo questa Corte, "trattasi di criteri alternativi, il terzo dei quali, come chiaramente enunciato dalla norma, solo "eventualmente" fondato su elementi di valutazione forniti dai comuni, integrando esso in realtà un criterio residuale e "di chiusura", che abilita l'Ufficio a valorizzare, nella stima del bene, qualunque circostanza ritenuta rilevante." (Cass. n. 12162/2005 citata);

che, con riguardo al giudizio, espresso nella sentenza, di congruità del prezzo dichiarato nell'atto di compravendita de quo, stipulato il 5/5/2003 e registrato il 26/5/2003, parte ricorrente si duole del fatto che la decisione impugnata non contenga una adeguata confutazione degli argomentati rilievi mossi con il gravame alla decisione di prime cure, avuto riguardo alla valenza probatoria della stima dell'Ufficio, effettuata secondo il metodo sintetico-comparativo, contenendo la relazione l'indicazione puntuale degli immobili di analoghe caratteristiche posti in comparazione, in quanto aventi la medesima destinazione a strada, segnatamente, quello sito nella zona di Casal Boccone, valutato in epoca recente (nel 2002) Euro 20,00/mq, nonché alla circostanza che l'impegno alla cessione gratuita a favore del Comune di Roma, pur potendo "incidere, ed anche sensibilmente, sul valore" delle aree in questione, pur non essendo il piano di acquisizione al demanio comunale successivamente portato a compimento, interessa soltanto una parte delle aree per cui è causa e non giustifica una valutazione di Euro 0,05 al metro quadro;

che le ragioni della decisione di secondo grado si incentrano essenzialmente sulle peculiari caratteristiche della porzione immobiliare compravenduta, costituita dalla rete viaria del Comprensorio di Casal Palocco, con relative aiuole e servizi sulle stesse esistenti, avvero di opere di urbanizzazione primaria di una lottizzazione risalente nel tempo, per cui tecnicamente non si tratterebbe di "terreni", nonché sul vincolo di cessione gratuita delle aree in questione, di cui si rimprovera all'Ufficio l'omessa considerazione, sull'incerta indicazione dei "limiti" e della "estensione" delle aree non interessate al vincolo, e infine sulla eterogeneità dei terreni oggetto di compravendita posti in comparazione, quello "a lato di Via C.C.", perché sito in zona residenziale, quello "in località Casal Boccone", perché sito in zona periferica, e quello sito in "località Castel di Leva" perché oggetto di valutazione risalente (nel 1996) oltre tre anni dall'atto;

che, invero, l'Amministrazione finanziaria si pone, dinanzi al giudice tributario, sullo stesso piano del contribuente, sicché la relazione di stima di un immobile redatta dall'Ufficio tecnico erariale, o da altro organo tecnico dell'Amministrazione, come quella prodotta agli atti di causa, costituisce una semplice perizia di parte, alla quale, pertanto, può essere attribuito il valore di atto pubblico soltanto per quel che concerne la provenienza, ma non anche per quel che riguarda il contenuto (Cass. n. 9357/2015);

che, tuttavia, è altrettanto indiscutibile che anche una perizia di parte può costituire fonte di convincimento del giudice, il quale può elevarla a fondamento della decisione, per cui è sempre necessario che il giudicante spieghi le ragioni per le quali ritiene corretta, o non corretta, o soltanto non convincente, tale perizia, e nel caso di specie la motivazione della sentenza impugnata non consente di ricostruire, avuto riguardo alle puntuali contestazioni ed osservazioni dell'appellante Ufficio, l'iter logico del Giudice di appello, il quale ha acriticamente fatto proprie le conclusioni del perito della parte privata, senza alcun cenno alla eventuale documentazione che le supporta;

che ove non venga messa in discussione l'applicabilità stessa del metodo sintetico comparativo, resta da spiegare, nel caso di specie, perché gli immobili posti in comparazione non soddisfino l'onere della prova gravante sull'Amministrazione finanziaria, e perché i sopra ricordati comprensori, edificati e con destinazione urbanistica a strada, fossero talmente dissimili dalla porzione immobiliare oggetto di giudizio, considerato che l'immobile sito in Casal Boccone, ritenuto ai fini qui considerati non utilizzabile perché sito in zona di periferia, fosse ciò non di meno valutato (nel 2002) sul mercato significativamente di più rispetto a quanto dichiarato dalle parti contraenti (nel 2003) a titolo di prezzo in relazione alle aree site nel Comprensorio di Casal Palocco, ancorché considerate dallo stesso giudicante di maggiore pregio, e perché la richiamata delibera comunale n. 388/2000 non consentisse di distinguere le porzioni interessate dal vincolo di cessione gratuita, da quelle escluse, al fine di valutare partitamente l'incidenza sul valore venale della porzione immobiliare degli obblighi derivanti dalle convenzioni urbanistiche originariamente intercorse per definire l'assetto del predetto Comprensorio, e per regolare i relativi oneri di urbanizzazione;

che, in conclusione, la sentenza impugnata merita di essere cassata con rinvio alla CTR competente, in diversa composizione, affinché vengano emendate le rilevate carenze motivazionali della decisione ed altresì regolamentate le spese del giudizio di legittimità;

P.Q.M.

Accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata, e rinvia alla Commissione tributaria regionale del Lazio, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio.