Atto di compravendita - Distinzione tra gli immobili a uso abitativo e strumentali - Classificazione catastale - Tassazione

Svolgimento del processo

La controversia concerne l'impugnazione dell'avviso di liquidazione per l'anno 2007, con il quale in dipendenza di un atto di compravendita, l'ufficio ha provveduto al recupero delle imposte suppletive di trascrizione e catastali, in considerazione del fatto che l'atto ricomprendesse oltre la vendita di terreni anche la vendita di fabbricati strumentali. La parte contribuente ha eccepito di aver applicato la tassazione in misura fissa, in sede di autoliquidazione dell'atto, in conseguenza dei permessi rilasciati dal comune di Genova per la ristrutturazione e il cambio di destinazione dell'ex albergo. L'ufficio, costituendosi in giudizio, ha evidenziato come l'avviso di liquidazione era basato sul vigente sistema normativo che richiede di distinguere tra immobili ad uso abitativo e immobili strumentali, con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati a prescindere dal loro effettivo utilizzo.

La CTP, in accoglimento delle ragioni del contribuente ha accolto il ricorso, e la CTR ha rigettato l'appello dell'ufficio, confermando la sentenza di primo grado. Avverso quest'ultima pronuncia, l'ufficio ha proposto ricorso per Cassazione sulla base di un unico motivo, mentre la parte privata ha resistito con controricorso.

Motivi della decisione

Con l'unico motivo di ricorso, l'ufficio denuncia il vizio di violazione di legge, e precisamente dell'art. 35 del D.L. n. 223/06 e degli artt. 10 del d.lgs. n. 347/90 e 1 bis della Tariffa allegata allo stesso decreto, in relazione all'art. 360 primo comma n. 3 c.p.c., in quanto, premesso che la definizione di immobile diverso da quello a destinazione abitativa è quella fissata dall'art. 10 lett. 8 ter del DPR n. 633/72 (vigente ratione temporis), secondo il quale sono tali i fabbricati strumentali che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, la CTR avrebbe erroneamente disconosciuto il criterio della classe catastale di appartenenza al momento della cessione del bene, che è di fatto l'unico criterio oggettivo per poter individuare con certezza la strumentalità del bene.

II motivo di censura è fondato, in quanto al momento del trasferimento del bene, lo stesso apparteneva alla categoria catastale D/2 (albergo) e risulta pacifico tra le parti che lo stesso necessitasse di radicale trasformazione per poter essere utilizzato a fini di civile abitazione; pertanto, il provvedimento del comune di Genova che autorizzava la ristrutturazione dell'edificio ex alberghiero, con cambio di destinazione d'uso, da turistico-ricettiva a residenziale (provvedimento in atti) ha costituito solo una prima fase della complessa operazione edilizia programmata, non essendovi alcuna certezza né sulla effettiva ultimazione dei lavori né sul futuro ottenimento della nuova classificazione catastale. Pertanto, l'unico criterio oggettivo per individuare con certezza la eventuale strumentalità del bene, non può che essere la classe catastale di appartenenza, che nella specie, nel periodo in contestazione era D/2. Ha errato, pertanto, la CTR che ha inteso privilegiare l'elemento sostanziale rappresentato dall'esistenza di un progetto per la ristrutturazione del complesso alberghiero e la sua programmata trasformazione in un complesso abitativo (senza alcuna certezza sul buon esito della futura realizzazione), rispetto al dato giuridico oggettivo e certo della effettiva classe catastale di appartenenza al momento del trasferimento del bene.

In riferimento al profilo della natura pertinenziale del posto auto (anch'esso ricompreso nell'atto di compravendita), vi è stata la statuizione espressa della CTR (che ha ritenuto sussistente tale vincolo di pertinenzialità), che non è stata oggetto di espressa impugnativa da parte dell'ufficio, e, pertanto, tale statuizione rimane coperta dagli effetti del giudicato interno.

Va, conseguentemente accolto il ricorso, cassata senza rinvio l'impugnata sentenza e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di merito, ex art. 384 c.p.c., rigettato l'originario ricorso introduttivo (ad eccezione della natura pertinenziale del posto auto, riconosciuta dalla CTR con efficacia di giudicato).

La natura della controversia, che non registra precedenti in termini, induce a compensare integralmente tra le parti le spese dell'intero giudizio

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa l'impugnata sentenza e, decidendo nel merito, rigetta il ricorso introduttivo della contribuente (nei limiti di cui in parte motiva).

Spese dell'intero giudizio compensate.