Tributi - Imposta di registro - Terreno - Avviso di liquidazione

Esposizione delle ragioni in fatto ed in diritto della decisione

1. C.G. e M.I.L., con atto del 5 ottobre 2006, vendevano alla società C.C.M. Srl un terreno per il valore di euro 5.560.000 scontando l'imposta di registro con l'aliquota dell'8% sul presupposto che si trattava di area compresa nel piano provinciale cave approvato con delibera del consiglio regionale della regione Lombardia in base alla legge 8 agosto 1998 numero 14. L'agenzia delle entrate notificava avviso di liquidazione - e, successivamente, E.N. s.p.a. notificava la cartella esattoriale comprensiva di sanzioni e interessi - in quanto l'atto avrebbe dovuto essere assoggettato all'imposta di registro con l'aliquota del 15%, trattandosi di terreno agricolo acquistato da soggetto che non era imprenditore agricolo professionale. Avverso gli atti impositivi proponevano distinti ricorsi parte venditrice e parte acquirente e la commissione tributaria provinciale di Mantova, previa riunione, li rigettava. Proponevano distinti appelli i contribuenti e la commissione tributaria regionale della Lombardia, sezione staccata di Brescia, dopo averli riuniti, li accoglieva, così riformando la sentenza di primo grado, sul rilievo che il terreno era compreso nel piano cave approvato dal consiglio regionale della regione Lombardia in base alla legge regionale n. 14 del 1998 e non assumeva rilevanza la mancanza del provvedimento autorizzativo all'estrazione al momento della stipula dell'atto di compravendita, dato che si trattava di atto successivo che non incideva sulla classificazione del terreno, posto che l'inserimento nel piano cave era sufficiente a modificare la destinazione urbanistica dell'immobile incidendo sulla sua qualità ai fini fiscali.

2. Avverso la sentenza della CTR propone ricorso per cassazione l'agenzia delle entrate affidato a due motivi. Resistono con distinti controricorsi C.G. e M.I.L. nonché C.C.M. S.r.l.. E.N. S.p.A. non si è costituita in giudizio.

3. Con il primo mezzo l'agenzia delle entrate deduce violazione di legge, ai sensi dell'articolo 360, comma 1, numero 3, cod. proc. civ., in relazione agli articoli 20 d.p.r. 131/1986, 1, commi 1 e 2, della tariffa parte prima annessa al medesimo d.p.r., 6, 11, 12 e 29 della legge regionale Lombardia numero 14/1998. Sostiene la ricorrente che, ai sensi dell'articolo 20 del d.p.r. 131/86, l'imposta di registro si deve applicare alla stregua degli effetti che concretamente gli atti sottoposti a registrazione sono idonei a produrre e che, nel caso che occupa, la semplice inclusione del terreno nel piano cava regionale era inidonea a produrre l'effetto di porre senz'altro in grado l'acquirente di utilizzare il terreno come cava.

Ne conseguiva che il terreno doveva considerarsi agricolo e, conseguentemente, l'atto doveva scontare l'imposta di registro con l'aliquota del 15%.

4. Con il secondo mezzo deduce vizio di motivazione, ai sensi dell'articolo 360, comma 1, numero 3, cod. proc. civ., per aver omesso la CTR di esaminare le deduzioni dell'ufficio in merito alla circostanza della destinazione attuale del terreno alla coltivazione agricola.

5. Osserva la Corte che il primo motivo di ricorso è infondato.

E' stato più volte affermato dalla Corte di legittimità che, in tema di imposta di registro, a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 36, comma secondo, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che ha fornito l'interpretazione autentica del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, l'edificabilità di un'area, ai fini di sostenere l'inapplicabilità del sistema di valutazione automatica previsto dall’art. 52, comma quarto, del d.P.R. n. 131 cit., dev'essere desunta dalla qualificazione ad esso attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. L'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è, infatti, sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, senza che assumano alcun rilievo eventuali vicende successive incidenti sulla sua edificabilità, quali la mancata approvazione o la modificazione dello strumento urbanistico, in quanto la valutazione del bene dev'essere compiuta in riferimento al momento del suo trasferimento, che costituisce il fatto imponibile, avente carattere istantaneo (Cass., Sez. Un. n. 25505 del 30/11/2006; Cass. n. 11182 del 21/05/2014). Si ritiene, invero, che quello che interessa al legislatore fiscale è che venga adottato un diverso criterio di valutazione dei suoli, quando questi siano avviati sulla strada della edificabilità poiché, normalmente, già l'avvio della procedura per la formazione del PRG determina una "impennata" di valore, pur con tutti i necessari distinguo riferiti alle zone e alla necessità di ulteriori passaggi procedurali.

Il fulcro della norma interpretativa è costituito dalla precisazione che la edificabilità dei suoli, ai fini fiscali, non è condizionata dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo proprio perché il valore del terreno nelle contrattazioni aumenta per effetto della sola adozione di un piano regolatore che ne preveda l'edificabilità. Ciò che assume rilievo, dunque, ai fini del prelievo fiscale è lo stato di fatto del terreno secondo lo strumento urbanistico che lo conforma.

Nel caso che occupa, non è contestato che il terreno per cui è causa è totalmente ricompreso nel piano cava approvato dal consiglio regionale della regione Lombardia in base alla legge regionale n. 14 del 1998, il cui art. 10 prevede, al comma 2, che "Le previsioni del piano prevalgono sulle eventuali previsioni difformi contenute negli strumenti urbanistici approvati dai consigli comunali e sono immediatamente efficaci e vincolanti nei confronti di chiunque". Ne consegue che la circostanza che per l'area sia prevista dallo strumento urbanistico la possibilità di utilizzazione come cava esclude la natura agricola del terreno non assumendo rilevanza alcuna la necessità che, per l'effettivo sfruttamento, il proprietario od un terzo interessato debbano ottenere l'autorizzazione previa verifica della sussistenza delle condizioni previste per il rilascio della stessa, così come non esclude la natura edificatoria del terreno il fatto che il proprietario debba munirsi della concessione per poter edificare.

La ricorrente, a sostegno del suo assunto, cita la sentenza n. 20385 del 6.7.2006 della Corte di legittimità con cui è stato dato rilievo all'utilizzazione effettiva del terreno che, pur essendo stato in parte inserito nel piano cava, risultava coltivato. Trattasi, tuttavia, di fattispecie in parte diversa in quanto alcuni mappali compravenduti risultavano, nel caso esaminato, agricoli secondo lo strumento urbanistico vigente. Inoltre tale decisione appare superata alla luce del successivo orientamento giurisprudenziale che ha avuto inizio con la sentenza pronunciata a sezioni unite n. 25506 del 30/11/2006 e che ha, poi, indotto la Corte di legittimità a ritenere, in materia di terreni inseriti nel piano cava, che "l'intervenuta adozione dell'iniziale provvedimento di inserimento nel polo estrattivo aveva già essa stessa snaturato, ab origine, la destinazione urbanistica dell'immobile compravenduto, incidendo così sulle qualità rilevanti ai fini fiscali del bene stesso, e ciò indipendentemente dal profilo per cui l'iter del provvedimento si fosse perfezionato solo in data 25/06/97, con la Delib. finale di approvazione del Comune" (Cass. n. 26120 e n. 26121 del 05/10/2007).

6. Il secondo motivo rimane assorbito.

7. Il ricorso va, dunque, rigettato e le spese processuali, in considerazione della particolarità della questione trattata e del difforme precedente citato dalla ricorrente, si compensano per l'intero.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e compensa le spese.