Tributi - ICI - Fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2) - Non tassabile come fabbricato in quanto privo di rendita - Non tassabile neppure come area edificabile - Imposizione - Nuovo accatastamento - Fondamento

Fatti di causa

Rilevato che il contribuente E.B. riceveva dal comune di Boschi Sant'Anna in data 5 gennaio 2011 un avviso di accertamento in rettifica di una maggiore imposta per euro 8.265,07 e in data 6 gennaio 2012 un avviso di accertamento in rettifica di una maggiore imposta per euro 9.372,74 aventi rispettivamente ad oggetto l'imposta comunale sugli immobili (ICI) per l'anno di imposta 2005 e 2006 per un vasto complesso immobiliare, denominato "Palazzo Rosso", sito in suddetto comune e che veniva qualificato come «area fabbricabile»;

che il contribuente proponeva ricorso avverso tali avvisi davanti alla Commissione Tributaria Provinciale di Verona sostenendo che il complesso immobiliare in questione non potesse considerarsi fabbricabile in quanto in realtà si trattava di un complesso di fabbricati, sia pure in cattive condizioni manutentive;

che si costituiva il comune di comune di Boschi Sant'Anna sostenendo che, considerato lo stato di degrado e l'inesistenza del requisito di potenzialità di autonomia funzionale e reddituale, gli immobili avrebbero dovuto essere considerati come «area fabbricabile»;

che la suddetta Commissione Tributaria, con riferimento all'ICI per il 2005, con sentenza n. 64/4/12, respingeva il ricorso del contribuente, ritenendo legittima la tassazione del complesso immobiliare come area edificabile, perché ritenuto del tutto inutilizzabile, mentre, con riferimento all'ICI per il 2006, con sentenza n. 211/3/12, accoglieva il ricorso del contribuente, riconoscendo come nel caso di fabbricato inagibile l'imponibile non possa essere determinato sulla base del valore dell'area fabbricabile, essendo «area fabbricabile» e «fabbricato» due distinte categorie;

che avverso la sentenza n. 64/4/12 relativa all'ICI 2005 proponeva appello il contribuente, ribadendo le argomentazioni già svolte in primo grado;

che avverso la sentenza n. 211/3/12 relativa all'ICI 2006 proponeva appello il comune di Boschi Sant'Anna, ribadendo le argomentazioni già svolte in primo grado;

che la Commissione Tributaria Regionale del Veneto, con riferimento all'ICI per il 2005, con sentenza n. 94/15/13, accoglieva parzialmente l'appello del contribuente, ritenendo che, sulla base dell'istruttoria svolta, buona parte del complesso sembrerebbe costituire un rudere e non risulterebbero sussistere vincoli di carattere architettonico o artistico, tanto che sembrerebbe possibile la demolizione integrale dei fabbricati;

che quindi il complesso immobiliare andrebbe considerato fabbricabile ma andrebbero considerati i costi necessari alla demolizione di tale complesso;

che, quanto al blocco amministrativo dell'iter amministrativo circa l'inedificabilità, le difficoltà dell'approvazione del progetto non potrebbero collegarsi ad uno specifico comportamento del comune, né si potrebbe affermare dimostrata una rilevanza in relazione al valore determinato per l'area stessa;

che la Commissione Tributaria Regionale del Veneto, con riferimento all'ICI per il 2006, con sentenza n, 95/15/13, accoglieva parzialmente l'appello del Comune, affermando quanto già argomentato dalla stessa Commissione Tributaria Regionale a proposito della questione relativa all'ICI per il 2005;

che avverso la sentenza relativa all'ICI per il 2005 il contribuente proponeva ricorso affidato a tre motivi e il comune di Boschi Sant'Anna si costituiva con controricorso mentre avverso la sentenza relativa all'ICI per il 2006 il contribuente proponeva ricorso affidato a due motivi e il comune di Boschi Sant'Anna si costituiva con controricorso;

che in prossimità dell'udienza il ricorrente depositava memorie, sia relativamente al procedimento contraddistinto dal r.g.n. 3548/2014 (ICI 2006) che a quello avente r.g.n. 3551/2014 (ICI 2005), insistendo in entrambi gli scritti per l'accoglimento dei ricorsi;

Ragioni della decisione

Considerato che preliminarmente va disposta la riunione del ricorso r.g.n. 3551/2014 al ricorso r.g.n. 3548/2014, di iscrizione più risalente, atteso che presentano stretta connessione soggettiva ed oggettiva (si tratta delle stesse parti, dello stesso bene immobile e della stessa imposta: nel procedimento r.g.n. 3551/14 si controverte dell'ICI per il 2005 e nel procedimento r.g.n. 3548/14 si controverte dell'ICI per il 2006); inoltre i giudici di appello sono gli stessi e le motivazioni delle decisioni sono del tutto analoghe; infine sia i motivi di ricorso sia gli argomenti del controricorso sono analoghi nei due procedimenti: tutti questi elementi rendono più razionale la riunione dei procedimenti connessi ex art. 274 cod. proc. civ. e 14 del d.lgs. n. 546 del 1992, considerando: che la loro trattazione separata determinerebbe

l'eventualità di soluzioni contrastanti; che, come si è visto, sono configurabili profili di unitarietà sostanziale delle controversie; che sussistono ragioni di economia processuale che consigliano la riunione, in ossequio ai principi di cui all'art. 111 Cost. e 6 della CEDU (Cass., S.U., 23 gennaio 2013, n. 1521);

considerato che, nel ricorso r.g.n. 3551/14, con il primo motivo d’impugnazione, in relazione all'art. 360 cod. proc. civ., comma 1, n. 3, il contribuente deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, ritenendo che la sentenza impugnata avrebbe negato l'illegittimità della qualificazione del complesso immobiliare nell'arco del 2005 come area fabbricabile, che sarebbe avvenuta solo con la delibera entrata in vigore il 4 agosto 2005 della variante generale al PRG e che l'annualità del tributo e la sua riferibilità alla situazione del primo gennaio comportano la sua non frazionabilità per periodi inferiori all'anno e la non tassabilità di periodi dell'anno antecedenti alla data anzidetta;

considerato che con il secondo motivo di impugnazione nel ricorso r.g.n. 3551/14 e nel primo motivo d'impugnazione nel ricorso r.g.n. 3548/14, in relazione all'art. 360 cod. proc. civ., comma 1, n. 3, il contribuente deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 2, comma 1, lett. a) e b), del d.lgs. n. 504 del 1992, ritenendo che la sentenza impugnata avrebbe confuso le nozioni di «fabbricato» e «area fabbricabile», contenute rispettivamente alle lett. a) e b) dell'art. 2, comma 1, cit., in quanto non sarebbero parificabili l'ipotesi di un'area risultante dalla demolizione di un rudere e quella dell'immobile dichiarato inagibile ma non demolito;

considerato che con il terzo motivo di impugnazione nel ricorso r.g.n. 3551/14 e nel secondo motivo d’impugnazione nel ricorso r.g.n. 3548/14, in relazione all’art. 360 cod. proc. civ., comma 1, n. 3, e proposto in via subordinata rispetto al motivo precedente, il contribuente deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 5, comma 5, del d.lgs. n. 504 del 1992, ritenendo che la sentenza impugnata, nel considerare il procedimento di determinazione del valore della presunta area fabbricabile, avrebbe negato rilevanza all'incidenza, sull'effettiva utilizzabilità a scopo edificatorio, della sospensione del relativo procedimento amministrativo;

che il comune di Boschi Sant'Anna sostiene l'infondatezza del ricorso in quanto: l'edificabilità dell'area risalirebbe al 2002, epoca in cui è intervenuta la variazione di destinazione urbanistica con la variante generale al PRG adottata dal comune in data 2 dicembre 2002, approvata dalla regione Veneto il 28 giugno 2005 ed entrata in vigore il 4 agosto 2005; le sentenze di secondo grado avrebbero qualificato i manufatti che insistono nell'area in questione come ruderi; la tassazione dei fabbricati ai fini dell'ICI è ancorata all'iscrizione al nuovo catasto edilizio urbano (N.C.E.U.) e il contribuente, dopo la variante al PRG del 2002, non ha provveduto all'iscrizione al nuovo catasto edilizio urbano N.C.E.U. della porzione di fabbricato oggetto dell'accertamento, provvedendo solo nel 2011 ad una prima iscrizione al catasto fabbricati, nella categoria «F2 - unità collabenti»; anche gli immobili censiti nella categoria «F2 - unità collabenti» - non rientrerebbero nella definizione di fabbricato;

ritenuto che, per ragioni di priorità logica e di economia processuale, occorre partire dal motivo di ricorso con il quale si sostiene che non sarebbero parificabili l'ipotesi di un'area risultante dalla demolizione di un rudere e quella dell'immobile dichiarato inagibile ma non demolito (ossia il secondo motivo di impugnazione nel ricorso r.g.n. 3551/14 e il primo motivo d'impugnazione nel ricorso r.g.n. 3548/14); che il motivo di ricorso è fondato;

che infatti un fabbricato "collabente" (cioè in rovina, dall'etimo latino collabi, collapsus, ossia in collasso) come quello di specie è privo di ogni potenzialità funzionale e reddituale;

che infatti mentre un'area libera da cascami edilizi versa in condizione di pronta edificabilità, un'area impegnata da rovine come quella di specie esige interventi di demolizione e bonifica necessari a reintegrare in concreto le potenzialità edificatorie del suolo, non potendosi accostare le due fattispecie, divergenti anche sotto il profilo della capacità contributiva del proprietario;

che quindi il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile come fabbricato, in quanto privo di rendita, non è tassabile neppure come area edificabile, sino a quando l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile, che da allora è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (art. 5, comma 6, d.lgs. n. 504 del 1992: Cass. 19 luglio 2017, n. 23801);

che inoltre la sottrazione ad imposizione del fabbricato collabente, iscritto nella conforme categoria catastale F/2, in ragione dell'azzeramento della base imponibile, non può essere recuperata prendendo a riferimento la diversa base imponibile prevista per le aree edificabili, costituita dal valore venale del terreno sul quale il fabbricato insiste, atteso che la legge prevede l'imposizione ICI per le aree edificabili, e non per quelle già edificate (Cass. 19 luglio 2017, n. 17815);

che infine l'art. 5, comma 4, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 consente al contribuente, in presenza di variazioni permanenti intervenute sull'unità immobiliare ed aventi rilevanza sull'ammontare della rendita catastale, di determinare l'imponibile sulla base di una rendita presunta, costituita da quella dei fabbricati similari, fino a quando, su richiesta del contribuente medesimo, non sia intervenuto un nuovo accatastamento (Cass. 23 febbraio 2010, n. 4308);

che pertanto, nel caso di un fabbricato divenuto inagibile, l'imponibile, fino al nuovo accatastamento, non può essere determinato sulla base del valore dell'area edificabile, risultante dalla demolizione del rudere medesimo, essendo "area" e "fabbricato" distinte categorie (Cass. 23 febbraio 2010, n. 4308);

che pertanto, assorbiti gli altri motivi di ricorso, il ricorso va accolto, entrambe le sentenze impugnate vanno cassate e, non essendo necessarie indagini di fatto, la causa deve essere decisa nel merito, con l'annullamento sia dell'avviso di accertamento relativo all’ICI per il 2005 (r.g.n. 3551/2014) che quello relativo all’ICI per il 2006 (r.g.n. 3548/2014);

che solo in "tempi recenti si è consolidata una specifica giurisprudenza di legittimità sulle unità collabenti, per le quali si è appunto esclusa la tassazione sia del fabbricato perché improduttivo di reddito, sia dell'area d'insistenza perché già edificata (Cass. 30 ottobre 2017, n. 25774; Cass. 19 luglio 2017, n. 23801; Cass. 19 luglio 2017, n. 17815) e che pertanto ciò impone di compensare le spese processuali di ogni fase e grado;

P.Q.M.

Riunito il ricorso r.g.n. 3551/2014 al ricorso r.g.n. 3548/2014, accoglie sia il ricorso r.g.n. 3548/2014 che il ricorso r.g.n. 3551/2014, cassa entrambe le sentenze impugnate e, decidendo nel merito, annulla sia l'avviso di accertamento relativo all'ICI per il 2005 (r.g.n. 3551/2014) che quello relativo all'ICI per il 2006 (r.g.n. 3548/2014); dichiara compensate le spese processuali di ogni fase e grado di entrambi i procedimenti.