Tributi - Imposta di registro - Immobile oggetto di preliminare di compravendita per persona da nominare - Doppio trasferimento immobiliare - Art. 32 DPR 131 del 1986 - Applicazione della imposta dovuta per il contratto al quale è apposta la clausola per persona da nominare - Condizioni - Rispetto delle previsioni contenute nella riserva

Rilevato che

1. la società S.C. s.r.l. e Z.R. impugnavano l'avviso di liquidazione con il quale l'Agenzia delle Entrate liquidava l'imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale, dovute in relazione al contratto di compravendita, stipulato il 23.10.2009, con il quale la C.M. s.r.l. trasferiva alla Cassa di Risparmio di Fano, un immobile oggetto di preliminare di compravendita per persona da nominare; l'Agenzia delle Entrate fondava l'avviso sul presupposto secondo cui l'esercizio della facoltà di nominare il terzo acquirente era stata effettuata in difformità rispetto al termine previsto nel preliminare, sicché riteneva sussistente un doppio trasferimento immobiliare, applicando in tal senso l'art. 32 DPR 131 del 1986;

2. il ricorso proposto dai contribuenti veniva accolto in primo grado e la sentenza, impugnata dall'Agenzia delle Entrate, era confermata in appello, sul presupposto che la dichiarazione di nomina del terzo era stata effettuata entro il termine prorogato dalle parti del preliminare, inoltre, la clausola che consentiva la nomina del terzo era contenuta nel preliminare e non già nel definitivo di compravendita;

3. avverso la suddetta pronuncia, l'Agenzia delle Entrate ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi, i contribuenti resistono con controricorso e memoria illustrativa.

Considerato che

1. con il primo motivo di ricorso si deduce, ai sensi dell'art. 360 n. 3, cod.proc.civ., la violazione dell'art. 32 DPR 131 del 1986, nonché la falsa applicazione dell'art. 1405 cod.civ.; il motivo è infondato;

1.1. per il compiuto esame della questione è necessario ricostruire sinteticamente lo sviluppo del rapporto contrattuale: la C.M. s.r.l. prometteva di vendere a Z.R. ed alla S.C. s.r.l. un immobile sito in Perugia, con preliminare del 31.3.2008; i promissari acquirenti si riservavano di acquistare per sé o per persona da nominare, da indicare al momento del rogito notarile, individuando quale termine di consegna del bene il 31.3.2009; successivamente, le parti concordavano il differimento del termine al 31.10.2009, con contratto non registrato; in data 23.10.2009, i promissari acquirenti dichiaravano quale parte contrattuale, ex art. 1401 cod.civ., la Cassa di Risparmio di Fano e, quest'ultima, stipulava il contratto definitivo di compravendita con la C.M. s.r.l.;

1.2. sostiene l'Agenzia delle Entrate che nella fattispecie in esame l'esercizio della nomina del terzo sarebbe avvenuta dopo il termine inizialmente previsto e, pertanto, troverebbe applicazione il disposto dell'art. 32 DPR n. 131 del 1986, lì dove stabilisce che, se la dichiarazione di nomina "non è conforme alla riserva", è dovuta l'imposta stabilita per l'atto cui si riferisce la dichiarazione; nel caso di specie, l'atto di nomina del terzo risulterebbe tardivo rispetto al termine iniziale, non potendosi riconoscere rilevanza al termine prorogato, in quanto il contratto con il quale le parti convenivano il differimento non era stato registrato e, quindi, non era di data certa;

dalla tardività della nomina ne doveva conseguire la presunzione di un doppio trasferimento immobiliare, con conseguente applicazione dell'imposta di registro ed ipocatastali, in misura proporzionale, anche nei confronti dei promissari acquirenti che, tardivamente, avevano effettuato la dichiarazione di nomina;

1.3. l'Agenzia delle Entrate censura la motivazione recepita dalla CTR, sia nella parte in cui attribuisce rilevanza alla proroga del termine, che con riferimento all'affermazione secondo cui il preliminare di compravendita, determinando unicamente effetti obbligatori, non potrebbe in alcun caso dar luogo all'ipotizzato doppio trasferimento conseguente all'esercizio della facoltà di nomina del terzo acquirente in violazione delle previsioni contenute all'art. 32 D.P.R. n. 131 del 1986;

1.4. il motivo è infondato. La soluzione della controversia presuppone l'esatta interpretazione del testo dell'art. 32 DPR n. 131 del 1986, in base al quale «quando la dichiarazione di nomina non è conforme alla riserva ...(omissis)., è dovuta l'imposta stabilita per l'atto cui si riferisce la dichiarazione»; la previsione normativa, pertanto, consente l'applicazione della imposta dovuta per il contratto al quale è apposta la clausola per persona da nominare sia nei confronti dell'originario contraente che di quello nominato, sempre che la nomina sia avvenuta senza il rispetto delle previsioni contenute nella riserva;

1.5. stante la natura dell'imposta di registro quale imposta d'atto, ne consegue che la "duplicazione" prevista dall'art. 32 consente di estendere l'imposizione sia nei confronti del contraente originario e del terzo nominato fuori termine, salvo restando che il regime dell'imposizione ed, in particolare, l'applicazione in misura fissa o proporzionale, dipendono dalla natura del contratto stipulato per persona da nominare; sicché se il contrasto era sottoposto all'imposta in misura fissa, solo questa sarà ugualmente applicabile nei confronti del terzo nominato;

1.6. del resto, l'art. 32 non fa altro che applicare in ambito tributario il consolidato principio civilistico dettato dall'art. 1405, in virtù del quale se la dichiarazione di nomina non è fatta validamente nel termine stabilito dalla legge o dalle parti, il contratto produce i suoi effetti fra i contraenti originari;

applicando tali principi al caso di specie, ne consegue che la nomina del terzo tardiva - qual è quella intervenuta nel caso di specie - determina che il contratto preliminare si consolida in capo alle parti originarie e la successiva nomina è considerata alla stregua di un ulteriore contratto preliminare;

1.7. quanto detto dimostra l'infondatezza della tesi dell'Agenzia delle Entrate secondo la quale, per effetto della tardiva nomina del terzo, i contraenti originari del contratto preliminare sarebbero tenuti a versare l'imposta di registro in misura proporzionale come se fossero state parti del contratto definitivo di compravendita, in quanto il contratto per persona da nominare era il solo preliminare di compravendita e, quindi, applicando gli artt. 1405 cod.civ. e 32 DPR 131/86, la nomina tardiva del terzo determina l'applicazione dell'imposta di registro, ma pur sempre con riferimento al preliminare di compravendita e non certo al contratto definitivo;

quest'ultimo contratto, infatti, è intervenuto unicamente tra il terzo, nominato tardivamente, e la parte venditrice, mentre le parti promissarie acquirenti sono rimaste totalmente estranee, per cui non è possibile applicare nei loro confronti l'imposta di registro dovuta per la compravendita;

1.8. in conclusione può affermarsi che, nel caso di contratto preliminare di compravendita con riserva di nomina del terzo, la nomina tardiva determina unicamente l'applicabilità dell'imposta di registro in misura fissa sia nei confronti dell'originario promissario acquirente, che del terzo nominato tardivamente, mentre l'imposta di registro proporzionale dovuta in relazione al contratto definitivo di compravendita graverà esclusivamente sulle parti che hanno stipulato l'atto, restando del tutto estraneo a tale contratto il promissario acquirente che ha effettuato, sia pur oltre il termine contrattuale, la nomina del terzo;

1.9. rispetto a tale interpretazione dell'art. 32 DPR 131/86, risulta inconferente la pronuncia di questa Corte richiamata dall'Agenzia delle Entrate, con la quale si è affermato che «In un contratto preliminare di compravendita immobiliare, la clausola con cui il promissario acquirente si impegna ad acquistare per sé o per persona da nominare comporta la configurabilità o di una cessione del contratto, ai sensi dell'art. 1406 ss. cod. civ., con il preventivo consenso alla cessione a norma dell'art. 1407 cod. civ., o di un contratto per persona da nominare, di cui all'art. 1401 cod. civ., e ciò sia in ordine allo stesso preliminare che con riferimento al contratto definitivo, o, infine, di un contratto a favore del terzo, ai sensi dell'art. 1411 cod. civ., mediante la facoltà di designazione concessa all'uopo al promissario fino alla stipulazione del definitivo» (Cass., Sez. II, n. 14105 del 2012, Rv. 623615); nel caso di specie, infatti, non si controverte in merito alla possibilità di qualificare diversamente il contratto preliminare per persona da nominare, bensì del regime dell'imposta di registro applicabile nel caso di nomina tardiva del terzo;

2. con il secondo motivo di ricorso si deduce l'insufficiente motivazione in ordine alla non opponibilità all'Agenzia delle Entrate della scrittura privata con la quale era stato differito il termine per la stipula del contratto definitivo; il vizio denunciato sarebbe, in realtà, piuttosto riconducibile alla violazione di legge, tant'è che nell'argomentare le ragioni a sostegno del ricorso lo stesso ricorrente lamenta la violazione dell'art. 2704 cod.civ.; in ogni caso, si ritiene che la questione è assorbita dal rigetto del motivo precedente, infatti, una volta riconosciuto che la nomina del terzo contraente effettuata oltre il termine legittima unicamente l'applicazione dell'imposta di registro in misura fissa nei confronti del contraente originario e del terzo, non viene meno l'illegittimità dell'avviso di liquidazione che, invece, ha esteso l'imposta proporzionale dovuta per il contratto definitivo anche nei confronti della parte promissaria acquirente che si è limitata a stipulare il contratto preliminare;

3. le spese seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 4.000,00 per compensi, oltre agli accessori di legge.