Tributi - Contenzioso tributario - Procedimento - Appello - Riforma della sentenza impugnata - Liquidazione delle spese processuali

Svolgimento del processo

La VFV C. Srl, ha ricevuto, notificato dall’Agenzia delle entrate, Direzione provinciale I di Milano, un avviso di rettifica dell’imponibile e liquidazione dell’imposta REGISTRO 2011, per accertamento di maggior valore; dopo un infruttuoso tentativo di reclamo-mediazione ex articolo 17-bis comma 10 d.lgs. 546/92 lo ha tempestivamente impugnato - davanti la Commissione tributaria provinciale di Milano - che ne ha accolto parzialmente il ricorso, compensando le spese di lite.

Tale accertamento riguarda l’acquisto di due negozi (categoria Cl), un sottotetto (categoria C2) e due box (categoria C6), tutti siti in Via M. (..) nel comune di Busto Gandolfo, Milano, rogitato in data 24 novembre 2011 dalla VFV C. Srl per un prezzo di euro 311.000+ Iva, di proprietà della cooperativa edilizia T. in liquidazione.

L’accertamento di maggior valore, qui devolutivamente impugnato, ne ha ritenuto il valore venale in comune commercio superiore al corrispettivo già dichiarato nell’atto di compravendita (registrato il 22 dicembre 2011, serie IT, numero 26.671), fissandolo in euro 501.400.

Nella successiva istanza di reclamo-mediazione, ex articolo 17-bis comma 10 d.lgs. 546/92, la società - qui appellante principale - contestava il maggior valore accertato ritenendo che il valore venale in comune commercio, attesane vetustà, stato di conservazione ed ubicazione degli immobili compravenduti, non poteva che essere pari al corrispettivo dichiarato; a conforto di quanto dichiarato allegava perizia asseverata.

II 28 gennaio 2014 l’agenzia delle entrate respingeva l’istanza di reclamo con motivazione "seriale", senza procedere al contraddittorio e senza replicare alle censure avanzate dalla società con la copiosa documentazione allegata.

In particolare faceva riferimento a precedente compravendita (del 22 luglio 2011) relativa ad altri due analoghi negozi, siti in Via A. a Busto Gandolfo, per i quali, in sede di reclamo-mediazione, è stato raggiunto un accordo per € 1.175 al metro quadro (negozi con vetustà di circa 20 anni) mentre nella compravendita per la quale qui è processo, l’ufficio insiste per euro 1500 al metro quadro (negozi con vetustà di circa 40 anni).

L’impugnata sentenza non ha accolto le censure in diritto mosse dalla ricorrente ed ha determinato il valore venale in euro 392.045 (con una riduzione del 22% sul maggior valore accertato dal fisco) esattamente pari al valore di euro 1.500 mq con il quale si era conclusa la citata mediazione per gli immobili di via A.

Con l’atto d’appello in premessa, la società parzialmente soccombente impugna la sentenza di prime cure per i seguenti motivi:

1. motivazione errata, perplessa contraddittoria;

- In primo luogo: le due compravendite riguardano immobili con diverso grado di vetustà (degli anni 1970 quelli de quibus e degli anni 1990 quelli della mediazione andata a buon fine) e, pertanto, con un diverso valore venale in comune commercio, che si assume essere pari a quello dichiarato come corrispettivo.

- In secondo luogo: il valore da prendere a parametro non doveva essere quello di mediazione ma bensì il corrispettivo dichiarato nel relativo atto di compravendita.

- In terzo luogo l’iter logico giuridico evidenziato nelle motivazioni della sentenza è errato perché avrebbe dovuto partire dal corrispettivo dichiarato dalle parti, pari ad euro 200.000, rapportarlo al valore concordato in sede di mediazione in euro 220.900 traendone un incremento percentuale tra corrispettivo dichiarato e maggior valore concordato del 10,10%.

2. violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 2697 codice civile.

L’ufficio impositore ha notificato un avviso di accertamento e liquidazione fondato su interpretazioni arbitrarie, con nessuna replica alla documentazione presentata prima in sede di reclamo mediazione poi in sede giurisdizionale di primo grado, senza riferimenti oggettivi, in violazione degli articoli 2697 e 2727 codice civile.

L’ Agenzia delle entrate, Direzione provinciale 1 di Milano, controdeduce all’appello principale sostenendo che gli unici obblighi gravanti sull’ufficio, in tale fase amministrativa (reclamo- mediazione), riguardano, da un lato, l’esame dei presupposti dei requisiti fissati dall’articolo 17 bis del d.lgs n. 546 del 1992 per la presentazione dell’istanza, nonché la verifica della fondatezza dei motivi in base ai quali l’istante contesta l’atto impugnato, chiedendone l’annullamento totale o parziale ovvero la rideterminazione della pretesa tributaria; dall’altro lato, la trasposizione della predeterminazione finale in un provvedimento formale da notificare al contribuente entro 90 giorni dalla presentazione dell’istanza di reclamo mediazione.

L’invito del contribuente al contraddittorio viene di solito formulato solo se effettivamente l’ufficio ha valutato positivamente la possibilità di pervenire ad un accordo di mediazione con la parte sulla base dei presupposti di fatto e di diritto evidenziati nell’istanza di reclamo mediazione.

Relativamente all’altra mediazione presa a confronto dalla commissione tributaria provinciale, è del tutto illogico pretenderne il medesimo esito sol perché si trattava della stessa tipologia di accertamento di quella oggetto della presente controversia.

Ribadisce, pertanto, la legittimità sia del comportamento dell’ufficio in relazione alla procedura di mediazione sia la legittimità del criterio utilizzato dall’ufficio per la determinazione del maggior valore.

Relativamente alla asserita violazione e/o falsa applicazione dell’articolo 2697 codice civile, tale eccezione è meramente pretestuosa ed infondata; il metodo utilizzato è stato quello sintetico comparativo ovvero la comparazione dei vari parametri che concorrono alla formulazione del giudizio di stima tra i beni in esame ed eventuali altri assimilabili agli stessi e di valore noto prendendo a base prezzi di mercato corrente in zona per i beni similari alla data indicata con l’ausilio della quotazione media dell’osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia del territorio OMI.

I valori così ottenuti non sono stati adeguatamente confutati alla controparte la quale si è limitata a produrre una perizia asseverata di stima.

Relativamente infine alla rilevanza parametrale dell’accordo di mediazione raggiunto per la precedente compravendita di immobili similari, non è opponibile trattandosi di una mediazione di valore raggiunta in sede di mediazione, ossia in un particolare contesto fattuale in cui le parti, transattivamente, rinunciano alle reciproche contestazioni al fine di raggiungere un accordo complessivo ed un vantaggio condiviso.

Parte pubblica presenta contestuale proprio appello incidentale con la quale lamenta la non corretta ricostruzione dei fatti di causa da parte dei giudici di prime cure che hanno male interpretato ed applicato gli articoli 51 e 52 del d.p.r. 131 86 ritenendo sic et simpliciter non congrua la determinazione del valore effettuata dall’amministrazione finanziaria. Partendo dall’assunto non dimostrato che trattavasi di trasferimenti immobiliari similari per periodo, località e condizioni, il giudice di primo grado ha trasposto acriticamente la percentuale forfettaria di abbattimento concordata nella mediazione al caso in esame.

L’ufficio può adottare lo strumento che ritiene più idoneo per la ricerca del valore di mercato dell’immobile; nel caso che ci occupa ha utilizzato:

1. La valutazione automatica catastale, le cui rendite sono state proposte dalla stessa parte venditrice con procedura DOCFA, concorrendo a determinare un valore complessivo di euro 319.023,78.

2. La quotazione dell’osservatorio del mercato immobiliare OMI, che determina un valore "normale" degli immobili compravenduti pari ad euro 501.400.

3. Il listino dei prezzi degli immobili pubblicato dalla Camera di Commercio di Milano che determina un valore medio degli immobili compravenduti pari ad euro 548.075 (nel conteggio alla tipologia magazzini, non considerata dal listino, viene attribuita il valore normale di euro 24.700 determinato OMI)

4. il metodo comparativo di cui all’articolo 51 comma 3 d.p.r. 131 del 1986, facendo riferimento a similari atti di compravendita registrati presso il medesimo ufficio, il cui valore unitario porta ad un valore complessivo di euro 686.107.

Tutto ciò conforta il valore accertato dall’ufficio in euro 501.400 e, conseguentemente, la piena legittimità dell’operato dell’ufficio.

Altra doglianza dell’ufficio riguarda la carenza di motivazione della impugnata sentenza nel punto in cui non vengono indicate le ragioni per le quali i giudici di primo grado hanno ritenuto infondata la ricostruzione del valore venale degli immobili oggetto di contestazione, effettuata dall’amministrazione finanziaria.

In particolare, parametrando il valore deciso a quello di un accordo extragiudiziale (mediazione) il giudice di prime cure ha disatteso il principio dispositivo che impera nel nostro ordinamento giuridico: iuxta facta alligata et probata.

VFV C. Srl, in data 16/12/2015, deposita propria memoria difensiva e copia dell’atto di compravendita r.to a Milano 4, il 26/772011 al n° 16750, serie IT e perizia asseverata geom R. del 22/1072015 con riferimento alla data del 24/11/2015, come in atti.

Richieste delle parti

L’appellante, "VFV C. Srl", chiede, in parziale riforma della sentenza impugnata:

1. di dichiarare la nullità e/o annullare l’avviso di liquidazione impugnato;

2. di ordinare il rimborso di quanto riscosso a titolo provvisorio nelle more del giudizio;

3. di condannare l’agenzia delle entrate a pagare le spese del presente e del passato grado del giudizio che si quantificano in euro 4.000 per onorari euro 160 per 4% CPDC ed euro 120 per contributo unificato primo e secondo grado e quindi complessivamente euro 4280.

L’appellato resistente, "Agenzia delle entrate. Direzione provinciale 1 di Milano", contro deduce all’appello principale e presenta proprio appello incidentale chiedendo:

1. il rigetto dell’appello principale;

2. il riforma della sentenza impugnata, l’accoglimento dell’appello incidentale;

3. la condanna dell’appellante principale alle spese del giudizio.

Terminata la discussione nella odierna pubblica udienza, il collegio pone la causa in decisione.

Motivi in fatto e diritto

Le doglianze dell’appellante principale sono fondate e meritano di essere accolte. Infatti, muovendo dalle argomentazioni comparative con gli immobili di via A., siti nel medesimo comune di Busto Gandolfo, come formulate dai giudici di prime cure (che le hanno usate per determinare un valore di euro 392.045), applicandovi un ulteriore correttivo in diminuzione del 10% circa (per compensare la ventennale maggiore vetustà di costruzione degli immobili di via M.) alle già adeguatamente considerate condizioni, si perviene a valori del medesimo range estimativo cui appartiene quello indicato dall’appellante (comunque maggiori di quelli al mq di cui alla mediazione degli immobili di via A., approssimativamente: negozi € 1.008 contro € 970; magazzini € 323 contro € 201).

Tale valore trova conforto anche in una più consona comparazione proporzionale con la compravendita di via A., dichiarata in euro 200.000 e definita con mediazione in euro 220.900, con un maggior valore pari al 10,10% del dichiarato.

Tale misura di incremento, applicata al prezzo dichiarato per la compravendita di via M., porta ad un valore di euro 342.100, come indicato e richiesto dall’appellante principale.

Pertanto, relativamente alle plurime "rationes decidendi " conseguenti a questioni ed eccezioni non accolte nella sentenza impugnata e specificamente riproposte in sede di appello - nella misura in cui trattasi di mere riproposizioni - il Collegio, nell'ambito della propria autonomia motivazionale, fa riferimento alla valutazione degli elementi di prova già posti a fondamento dell'impugnata sentenza, come previsto dall’art. 118, 1° comma, disp. att. c.p.c., concordando col giudice di prime cure; relativamente, poi, alle specifiche censure contro le motivazioni dell’impugnata sentenza, mosse dai contrapposti appellanti, per le motivazioni già infra esposte - ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, restando assorbita da quanto prefato - il ricorso in appello del contribuente deve essere accolto in ogni sua richiesta mentre il ricorso in appello incidentale dell’Agenzia delle Entrate deve essere respinto.

Come da giurisprudenza di legittimità (Sez. 6 - L, Ordinanza n. 6259 del 18/03/2014, Rv. 629993) il giudice di appello che riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d’ufficio ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo dell’intera lite - e degli eventuali tentativi obbligatori di mediazione non andati a buon fine - poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale; questo Collegio ritiene, quindi, di dover riformare l’impugnata sentenza anche in punto di spese, liquidandole complessivamente per ambedue i gradi di giudizio come da dispositivo.

P.Q.M.

Definitivamente pronunciando, accoglie in toto il ricorso in appello del contribuente e, per l’effetto, riforma l’impugnata sentenza; respinge il ricorso incidentale in appello dell’Agenzia delle Entrate.

Condanna, altresì, la parte pubblica, appellante incidentale soccombente, alle spese dei 2 gradi del giudizio, qui liquidate complessivamente in € 4.000/00 (per spese generali, esborsi sostenuti, diritti, onorari al lordo degli oneri previdenziali e fiscali di legge) oltre I.V.A. ed ogni accessorio di legge nella misura dovuta, nonché al ristoro del C.U.T. - nella misura pagata da parte privata per ciascuno dei 2 gradi del giudizio, al netto di eventuali interessi e sanzioni - ed alla restituzione di tutto quanto eventualmente già riscosso frazionatamente ex art. 68 d.lgs. 546/92, in pendenza dell’intero processo, con gli interessi di legge.