Tributi - Imposte di registro, ipotecaria e catastale - Atto di compravendita terreno - Area urbanisticamente classificata come terreno edificale per insediamenti produttivi - Valore di cessione sottostimato - Presunzioni - Comparazione con terreni similari

Svolgimento del processo

La controversia riguarda l'impugnazione di un avviso di rettifica e liquidazione, con il quale l'ufficio determinava le maggiori imposte di Registro, ipotecarie e catastali dovute, per la compravendita di un terreno edificabile; nel ricorso introduttivo, i contribuenti hanno eccepito l'illegittimità del provvedimento impugnato (che ha rettificato in € 4.000.000,00 il valore del terreno, dichiarato per € 2.7000.000,00) per difetto dei presupposti impositivi, atteso che per l'area oggetto della compravendita (della superficie catastale di mq 36.390), urbanisticamente classificata come terreno edificabile per insediamenti produttivi, l'edificazione era ammessa, mediante concessione subordinata all'approvazione di apposito piano attuativo.

La ctp accoglieva il ricorso, dopo aver disposto apposita ctu, alla luce degli strumenti urbanistici riguardanti l'area.

L'ufficio appellava la predetta sentenza, lamentando l'erroneità della decisione, in via principale per omessa e insufficiente motivazione, con riferimento alle osservazioni presentate dall'ufficio all'elaborato peritale, in via subordinata per contraddittoria motivazione su un punto decisivo del giudizio, concernente il valore del terreno oggetto di controversia. I contribuenti, nel resistere all'appello, in via preliminare, hanno eccepito la nullità della notifica dell'appello, perché al difensore costituito per più parti in giudizio, l'atto introduttivo avrebbe dovuto essere notificato, in tante copie quante erano le parti e non cumulativamente, mentre nel merito chiedevano la conferma della sentenza di primo grado.

La CTR, dichiarava che la consegna di una sola copia dell'impugnazione al procuratore costituito per una pluralità di parti, doveva considerarsi una nullità sanabile e, in effetti, sanata con la costituzione in giudizio di tutte le parti cui l'impugnazione era diretta, mentre nel merito confermava la sentenza impugnata, sulla base delle risultanze della ctu disposta in primo grado.

L'ufficio ha proposto ricorso davanti a questa Corte di Cassazione, sulla base di un unico, articolato motivo, mentre i contribuenti hanno resistito con controricorso.

Motivi della decisione

Con l'unico motivo di ricorso, l'ufficio denuncia il vizio di motivazione insufficiente, su un fatto decisivo della controversia, in relazione all'art. 360 comma primo n. 5 c.p.c., relativamente al valore del terreno, che l'ufficio aveva rettificato nell'importo di e 4.000.000,00, o comunque superiore al valore dichiarato dalle parti di € 2.700.000,00.

Infatti, l'ufficio evidenzia come il valore di € 2.700.000,00 é stato fatto proprio dal ctu, in primo grado, aderendo al valore indicato nella ctp di parte privata, che aveva valutato il terreno in tale importo nell'anno 2002, quando mancava ancora lo strumento attuativo per rendere effettiva la destinazione urbanistica di "edificabilità" per insediamenti produttivi, mentre la cessione del terreno avvenuta in data 18.3.2005 é stata coeva alla stipula della convenzione di lottizzazione che rendeva concreta l'edificabilità indicata. Inoltre, l'ufficio ha evidenziato come nel periodo 2002-2005, proprio grazie all'attuazione degli strumenti urbanistici, previsti nel PRG, il valore dei terreni similari della zona risultano comparativamente aver tutti aumentato il loro valore del 20-25%.

Inoltre, a distanza di qualche mese, è stata venduta una parte del terreno oggetto della rettifica di valore, ad un prezzo al metro quadro doppio rispetto a quello risultante dall'atto di compravendita oggetto di giudizio, quindi, secondo l'ufficio, il prezzo è stato sicuramente sottostimato.

Vi sono, infine, numerose contestazioni tecniche alla ctu, quali, fra tutte, che il capannone che si sarebbe potuto realizzare sulla base dell'altezza consentita, poteva prevedere non un solo piano con soppalco, ma due piani di 4 metri di altezza.

Il motivo è fondato, sulla base dei seguenti rilievi.

1) La relazione tecnica del consulente d'ufficio (depositata il 15.4.2009) espletata in primo grado, volta a fissare il prezzo del terreno, oggetto di compravendita per un valore dichiarato dalle parti contraenti di € 2.700.000,00 e accertato dall'ufficio per € 4.000.000,00 (con conseguente ripresa a tassazione, attraverso l'avviso di rettifica e liquidazione), e sulla base della quale, sia in primo che in secondo grado, si è dato ragione ai contribuenti, così concludeva: "il valore di mercato del terreno fabbricabile, alla data del 18.3.2005 è di € 74,00 al metro quadro e, pertanto, risulta congruo il prezzo di 62.700.000,00; il valore di mercato dello stesso terreno, alla data del 4.4.2005 è stato modificato dall'approvazione del piano di lottizzazione industriale con la convenzione notarile del 18.3.2005 (stessa data dell'atto di compravendita) e, pertanto, è raddoppiato".

2) Il valore attribuito al terreno nella relazione tecnica d'ufficio, alla data del 18.3.2005, è pedissequo a quello individuato dal consulente di parte, con consulenza asseverata con giuramento in data 29.11.2002, come riportato dalla stessa CTR: quindi, a distanza di tre anni, con il piano attuativo definitivamente approvato proprio lo stesso giorno dell'atto di compravendita, il valore risulta rimasto inalterato (laddove l'ufficio ha documentato nella propria stima dell'UTE che il valore di tutti i terreni circostanti era lievitato, nel periodo, di almeno il 20/25%); tuttavia, solo 17 giorno dopo, la vendita in oggetto, il valore di mercato del bene risulta raddoppiato.

3) La CTR non ha tenuto conto, delle precise censure all'iter logico e argomentativo seguito dal ctu, e formulate nell'elaborato redatto dall'Agenzia del territorio (e, sinteticamente riportate alle pagine 113-119 del ricorso), non fosse che per confermare la metodologia seguita dal consulente d'ufficio, sulla base dei principi e criteri della disciplina tecnica applicata, e ha così ritenuto di motivare la sentenza: "...considerate le argomentazioni di natura tecnica, formulate dall'appellante ufficio, non ravvisandosi motivi gravi per discostarsi dalle conclusioni alle quali è pervenuto il ctu seguendo un iter argomentativo e, quindi, motivazionale logico e conseguenziale, condiviso anche dai giudici di prime cure, la sentenza impugnata deve essere confermata".

È insegnamento di questa Corte, quello secondo cui, "Il giudice del merito non è tenuto a fornire un 'argomentata e dettagliata motivazione là dove aderisca alle elaborazioni del consulente ed esse non siano state contestate in modo specifico dalle parti, mentre, ove siano state sollevate censure dettagliate e non generiche, ha l'obbligo di fornire una precisa risposta argomentativa correlata alle specifiche critiche sollevate, corredando con una più puntuale motivazione la propria scelta di aderire alle conclusioni del consulente d'ufficio" (Cass n. 12703/15). Nel caso di specie, ritiene il Collegio, che al di là di una apparato motivazionale carente, in riferimento alle specifiche censure tecniche (sub 3), è evidente la mancata spiegazione da parte dei giudici d'appello, del perché il valore del terreno oggetto di causa sia rimasto inalterato per tre anni (dal 2002 al 2005), nonostante la progressione dell’iter di approvazione del piano attuativo che lo riguardava (testimoniato dall’aumento di valore del 20/25% dei terreni limitrofi), v. sub 1 e 2, mentre solo 17 giorni dopo la stipula, il valore del medesimo terreno sarebbe raddoppiato (così conclude lo stesso ctu).

S'impone, pertanto, la cassazione della sentenza impugnata, affinché il giudice del rinvio, valuti nuovamente le risultanze degli elaborati tecnici di causa, al fine di arrivare ad una determinazione del valore del terreno, al momento della sua compravendita, che tenga conto dell'approvazione dello strumento attuativo di pianificazione urbanistica, coevo alla alienazione del compendio immobiliare oggetto del presente giudizio, nonché delle puntuali censure tecniche, alla consulenza d'ufficio, contenute nell'elaborato dell'UTE.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso.

Cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Commissione tributaria regionale per la Lombardia.