Tributi - Imposte ipotecaria e catastale - Atto di risoluzione per mutuo consenso del contratto di compravendita immobiliare

Rilevato che

M. S.r.L. propone ricorso, affidato a due motivi, per la cassazione della sentenza indicata in epigrafe, con cui la Commissione Tributaria Regionale della Campania aveva respinto l’appello avverso la sentenza n. 8046/2016 della Commissione Tributaria Provinciale di Caserta in rigetto del ricorso proposto avverso avviso di liquidazione di imposta ipotecaria e catastale in relazione all’atto notarile stipulato in data 29.12.2014 con il quale la società ricorrente e A. S.r.L. avevano risolto "ai sensi dell’art. 1372 del codice civile, per mutuo consenso" il contratto di compravendita immobiliare già stipulato in data 17.6.2013;

l’Agenzia delle entrate resiste con controricorso

Considerato che

1.1. con il primo motivo la ricorrente denuncia violazione di norme di diritto (art. 28, comma 1, D.P.R. n. 131/1986 e art. 1457 c.c.) per avere la Commissione Tributaria Regionale negato che nella fattispecie sussistesse l’ipotesi di cui all’art. 1457 c.c., non potendo desumersi l’apposizione di un termine essenziale nel contratto in relazione all’impiego di formule di stile come quella utilizzata dai contraenti per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli prevista <<entro e non oltre il 30 giugno 2014>>

1.2. con il secondo motivo la ricorrente denuncia violazione di norme di diritto (artt. 20 e 28, comma 2, D.P.R. n. 131/1986, art. 8, lettera e della Tariffa Parte Prima allegata al TUR, art. 12 Preleggi, art. 53 Cost.) per avere la Commissione ritenuto l’atto di mutuo dissenso come nuovo atto di trasferimento dell’immobile con conseguente applicazione delle imposte catastali ed ipotecarie ai sensi dell’art. 28 cit.;

2.1. la prima censura è inammissibile atteso che l'interpretazione del contratto è una questione di fatto demandata al giudice di merito il quale, nel caso di specie, ha congruamente motivato il proprio convincimento circa il fatto che si trattasse di un autonomo negozio di scioglimento per effetto di mutuo dissenso, e non di esercizio di clausola risolutiva espressa, valutazione che non può essere sottoposta a riesame in sede di legittimità;

2.2. va parimenti disattesa la seconda doglianza;

2.3. è incontroverso, in fatto, che la contribuente, dopo aver ceduto un immobile alla società A. S.r.L., ebbe a risolvere con la parte acquirente, per mutuo dissenso ai sensi dell’art. 1372 c.c., il contratto in questione;

2.4. come già affermato da questa Corte (cfr. Cass. n. 21312/2018 in motiv.) il mutuo dissenso può, a rigore, rappresentare una causa di risoluzione dei soli contratti ad effetti obbligatori e non dei contratti ad effetti traslativi atteso che i contratti ad effetti traslativi esauriscono la loro funzione nel momento in cui viene prestato il consenso, sicché, con riferimento ad essi, può solo ipotizzarsi un contratto ad effetti opposti a quelli traslativi già prodotti e non il mutuo dissenso che, come causa risolutiva tipica del contratto, presuppone che il rapporto giuridico sussista e permanga in vigore;

2.5. a seguito del mutuo dissenso il rapporto giuridico costituito con il contratto viene dunque meno con effetto retroattivo ma sono fatti salvi i diritti dei terzi e non può ritenersi, pertanto, che nel caso di specie detto atto abbia efficacia retroattiva elidendo completamente con riguardo ai terzi gli effetti derivanti dalla stipula dell'atto di compravendita;

2.6. invero, sulla base di principi già affermati da questa Corte in tema di imposta di registro, ed applicabili anche al caso in esame, è stata negata l'efficacia retroattiva del mutuo dissenso sul rilievo che <<...l'applicazione dell'art. 38 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, che prevede la restituzione dell'imposta per la parte eccedente la misura fissa nel caso di nullità o annullamento dell'atto per causa non imputabile alle parti, è limitata, in considerazione del dato letterale e della sua "ratio", alle sole ipotesi di nullità o annullamento dell'atto per patologie ascrivibili a vizi esistenti "ab origine", e con esclusione di quelli sopravvenuti o relativi ad inefficacia contrattuale derivante da altre e diverse ragioni>> (cfr. Cass. n. 791/2015);

2.7. è stato altresì ritenuto che <<in tema di imposta di registro, il contratto con il quale viene convenuta la risoluzione del contratto di vendita con riserva di proprietà di un immobile, comportando la retrocessione del bene oggetto del contratto risolto (cosa che per la legge di registro si verifica anche nella ipotesi di vendita con riserva di proprietà, dato che tale normativa considera detta vendita immediatamente produttiva dell'effetto traslativo), deve essere assoggettato alla imposta proporzionale da applicarsi con la aliquota prevista per i trasferimenti immobiliari>> (cfr. Cass. n. 5075/1998);

2.8. lo scioglimento per mutuo consenso di un contratto a effetti traslativi realizza, quindi, un nuovo trasferimento di proprietà, tant'è che ove abbia ad oggetto beni immobili, è richiesta la forma scritta ad substantiam, proprio in ragione del fatto che viene operato un nuovo trasferimento del bene al precedente proprietario (cfr. Cass. n. 3935/2014; n. 8234/2009; n. 4906/1998; n. 8878/1990; n. 6959/1988), dovendo altresì ribadirsi che le imposte di registro, ipotecaria e catastale, percepibili sul trasferimento connesso all'atto, non hanno per oggetto l'atto in sé, ma - al pari di qualsiasi altra ipotesi di trasferimento di proprietà, quale che sia la persona che la effettua e a qualsiasi titolo ciò avvenga (vendita, donazione, successione, conferimento in società, o decisione giudiziaria) - l'effetto che ne consegue (art. 20 del D.P.R. n. 131 del 1986), e in base all'art. 28 del D.P.R. più volte citato, solo allorché la risoluzione di un contratto dipenda da clausola (o da condizione) risolutiva in esso apposta (ovvero stipulata mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata entro il secondo giorno non festivo successivo a quello di sua conclusione), la risoluzione resta soggetta a imposta in misura fissa, mentre, come detto, nello scioglimento per mutuo consenso, l'effetto è rappresentato dal (nuovo) trasferimento di proprietà, seppure con efficacia ex tunc, e fermi - more solito - sul piano civilistico gli eventuali diritti dei terzi aventi causa e dei creditori che abbiano compiuto atti di esecuzione sul bene (cfr. Cass. n. 3935/2014 citata);

2.9. nel caso in esame l'atto di mutuo dissenso è intervenuto il 5/2/2010, a distanza di oltre due anni da quando si erano pienamente realizzati gli effetti traslativi della compravendita immobiliare stipulata (il 17/5/2014) tra la M. S.r.L., alienante, e A. S.r.L., acquirente, ed il contrarius actus, sebbene abbia senz'altro comportato la risoluzione degli effetti già prodotti (trasferimento della proprietà a fronte del pagamento del prezzo), è tuttavia esso stesso produttivo di propri e specifici effetti reali, in quanto la retrocessione del bene, sotto il profilo fiscale, realizza nuovamente il presupposto dell'imposta di registro, ipotecaria e catastale, trattandosi di atto traslativo, sintomatico di una nuova manifestazione di ricchezza;

3. pertanto, in conclusione, il ricorso va respinto;

3. le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo

P.Q.M.

rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità che liquida nella misura di Euro 4.100,00, oltre alle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del d.p.r. n.115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte della ricorrente dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il ricorso, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.