Imposte locali - ICI - Accertamento - Terreno edificabile - Comproprietà - Aree montane

Svolgimento del processo

1. Con l'impugnata sentenza n. 181/04/2013, depositata il 27 agosto 2013, la Commissione Tributaria Regionale dell'Umbria confermava la decisione n. 116/01/11 della Commissione Tributaria Provinciale di Terni, che aveva respinto il ricorso proposto dalla contribuente L.P., in qualità di comproprietaria di un terreno sito nel comune di Terni, avverso gli avvisi di accertamento per la liquidazione ed il recupero della maggiore ICI non versata relativa agli anni d'imposta dal 2004 al 2008.

La CTR, nel respingere l'appello proposto dalla contribuente, rilevava la correttezza della decisione di primo grado che, ai fini della soggezione ad imposta, aveva derivato l'edificabilità del terreno dalla sua inclusione in un comparto a destinazione residenziale secondo il PRG adottato ma non approvato in via definitiva e richiamava il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui l'art. 36, comma 2, del d.l. n. 223 del 2006 costituisce norma di interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lett. b), del d. Igs. n. 504 del 1992 ed ha efficacia retroattiva.

Inoltre, la CTR riteneva che il valore attribuito al terreno negli avvisi di accertamento, anche sulla base di una perizia commissionata dalla stessa contribuente in epoca antecedente, costituisse "un riferimento perfettamente coerente con la normativa ICI che si richiama espressamente al valore venale in comune commercio del bene".

Contro la sentenza della CTR, la contribuente proponeva ricorso per cassazione affidato a due motivi. Resisteva con controricorso il comune di Terni.

Ragioni della decisione

1. - Con il primo motivo la P. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1 e 7 lett. h) del d. Igs. n. 504 del 1992, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.

Al riguardo la contribuente evidenzia che presupposto per l'applicazione dell'imposta è il possesso di fabbricati, di aree edificabili e di terreni agricoli e che, ai sensi dei citati art. 7, lett. h), deve essere riconosciuta l'esenzione per i terreni ricadenti in aree montane, ove non siano edificabili. Nella specie, desumeva l'inattuale edificabilità del terreno dal fatto che lo stesso fosse ricompreso in un comparto edilizio con destinazione in parte residenziale di espansione, in parte per attrezzature di interesse comune, in parte residua per spazi pubblici attrezzati, secondo il PRG del comune di Terni, adottato, ma non ancora definitivamente approvato.

1.1. 2. Con il secondo motivo di ricorso la contribuente ha dedotto la violazione e falsa applicazione dell'art. 5, comma 5, del d. Igs. n. 504 del 1992, in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., nonché la contraddittoria ed erronea motivazione della sentenza impugnata, con riferimento al medesimo art. 5, comma 5, in relazione all'art. 360, n. 5, cod. proc. civ.

La ricorrente evidenzia che le somme riprese a tassazione a fini ICI con gli avvisi di accertamento impugnati non corrispondono all'effettivo valore di mercato del terreno di cui è comproprietaria. Nella specie, si denuncia che il comune ha riconosciuto acriticamente il valore attribuito da una perizia di parte redatta in data 15.06.2006, senza far riferimento ai parametri normativi (prezzi medi rilevabili dal mercato, oneri per lavori di adattamento del terreno, compravendita di aree aventi analoghe caratteristiche) e alla parziale destinazione edilizia del terreno.

Le medesime censure vengono dedotte in via alternativa anche come difetto o contraddittorietà della motivazione.

2. Il primo motivo di ricorso è infondato.

Nel caso in esame non è in discussione il dato della destinazione edificatoria del terreno, ma la sua attualità per gli anni di imposta di interesse, attesa la non definitiva approvazione del PRG adottato.

Secondo il consolidato indirizzo di questa Corte, in tema di ICI - a seguito dell'entrata in vigore del D.L. 30 settembre 2005, n. 203, art. 11 quaterdecies, comma 16, convertito con modificazioni in L. 2 dicembre 2005, n. 248, e del D.L. 4 luglio 2006, n. 223, art. 36, comma 2, convertito con modificazioni dalla L. 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, comma 1, lett. B) - l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi. Difatti l'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è da ritenersi sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile, le cui eventuali oscillazioni, in dipendenza dell'andamento del mercato, dello stato di attuazione delle procedure incidenti sullo ius aedificandi o di modifiche del piano regolatore che si traducano in una diversa classificazione del suolo, possono giustificare soltanto una variazione del prelievo nel periodo d'imposta, conformemente alla natura periodica del tributo in questione.

L'inapplicabilità del criterio fondato sul valore catastale dell'immobile impone peraltro di tener conto, nella determinazione della base imponibile, della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie, nonché della possibile incidenza degli ulteriori oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio (Sez. 6 - 5, n. 12377 del 2016; Sez. 5, n. 5161 del 2014; Sez. 5, n. 25676 del 2008).

Del resto, si osserva che l'art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, prevedendo che un terreno sia considerato edificatorio sia quando la edificabilità risulti dagli strumenti urbanistici generali o attuativi, sia quando, per lo stesso terreno, esistano possibilità effettive di costruzione, delinea una nozione di area edificabile ampia ed ispirata alla mera potenzialità edificatoria. Essa, pertanto, non può essere esclusa dalla ricorrenza di vincoli o destinazioni urbanistiche che condizionino, in concreto, l'edificabilità del suolo, giacché tali limiti, incidendo sulle facoltà dominicali connesse alla possibilità di trasformazione urbanistico edilizia del suolo medesimo, ne presuppongono la vocazione edificatoria. Ne discende che la presenza dei suddetti vincoli non sottrae le aree su cui insistono al regime fiscale proprio dei suoli edificagli, ma incide soltanto sulla concreta valutazione del relativo valore venale e, conseguentemente, sulla base imponibile (Sez. 5, n. 4499 del 2012; n. 9510 del 2008; Sez. U, n. 25505/2006).

2.1. Anche il secondo motivo di ricorso è infondato.

Si deve evidenziare che l'art. 5, coma 5, del D. Lgs. n. 504 del 1992, nel prevedere che il valore dell'area fabbricabile è costituito da quello venale in comune commercio, fa riferimento all'intera area nel suo complesso, che deve essere considerata unitariamente. Occorre, dunque, prescindere dalla destinazione che ciascuna porzione di essa potrà avere in esito alla realizzazione del processo edificatorio.

Nondimeno, ai fini della determinazione del valore dell'area nel suo complesso, deve tenersi in debito conto il differente livello di edificabilità delle parti che compongono un'area - parametro espressamente richiamato dall'art. 5 comma 5 del D.Lgs. citato che si riflette necessariamente - e non potrebbe essere diversamente - sul complessivo valore commerciale dell'area.

Nel caso in esame, come rilevato nella sentenza impugnata, la determinazione del valore del terreno è fondata su una perizia elaborata per conto della medesima ricorrente in epoca antecedente all'emissione degli avvisi accertamento, che la CTR ha valutato, per "le particolari argomentazioni tecniche", coerente con la normativa ICI e dotata di "valenza di maggior portata, proprio perché redatta in tempi non sospetti".

Del resto, il valore imponibile a fini ICI, pur dovendo essere determinato in base ai parametri vincolanti previsti dall'art. 5, comma 5, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 504, può essere desunto da una perizia giurata di stima, purché faccia applicazione dei medesimi criteri indicati nel citato art. 5 (cfr. Sez. 5, n. 4093/2015). Le medesime considerazioni rendono infondato anche il dedotto vizio di motivazione della sentenza. Nella specie, peraltro, la CTR ha rilevato che la presunta abnormità della rivalutazione del valore del bene, oggetto del quinto motivo di appello, non sussiste in quanto è ininfluente il dato che non siano state ancora rilasciate concessioni ad edificare e "l'incremento del valore è il riflesso della forte espansione del mercato immobiliare che si è registrata negli anni oggetto della vertenza".

3. Per i motivi sopra esposti il ricorso deve essere rigettato, con conferma della sentenza impugnata.

4. Alla soccombenza segue la condanna della ricorrente alle spese del presente giudizio di legittimità, che si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla refusione delle spese del giudizio di legittimità alla controricorrente, che liquida in € 2.000,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge.

Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13.