Ai fini IRPEF, la vendita del terreno edificabile senza l’incasso del corrispettivo non realizza la plusvalenza tassabile, poiché imponibile secondo il principio di cassa (Corte di Cassazione - Ordinanza 25 novembre 2020, n. 26810)

IL CASO

La controversia trae origine dall’avviso di accertamento con cui l'Agenzia delle Entrate ha determinato il reddito imponibile IRPEF da assoggettare a tassazione separata a seguito della plusvalenza realizzata con la vendita di un terreno edificabile.
Il contribuente ha impugnato l’atto sostenendo di non aver incassato gli assegni corrispostigli a titolo di corrispettivo e, pertanto, non si era realizzata alcuna plusvalenza tassabile.
I giudici tributari hanno accolto il ricorso rilevando che l’ufficio non avesse fornito prova degli elementi costitutivi della pretesa tributaria a fronte di elementi contrari forniti dal contribuente in relazione al mancato incasso del corrispettivo di vendita.
La decisione è stata impugnata dall’Ufficio sul rilievo che la plusvalenza (ai fini IRPEF) era stata determinata in relazione al valore di vendita (iniziale e finale) accertato ai fini dell'imposta di registro con avviso di accertamento divenuto definitivo, e la prova dell’esistenza della plusvalenza imponibile doveva ritenersi assolto in considerazione della mancata contestazione da parte del contribuente del valore iniziale del terreno e del valore finale accertato ai fini dell’imposta di registro.

DECISIONE DELLA CASSAZIONE

La Corte di Cassazione ha preliminarmente dichiarato l’inammissibilità del ricorso per mancata impugnazione di tutte le rationes decidendi su cui si fonda la sentenza: da un lato l’omessa prova di fondamento della pretesa impositiva, e dall’altro la prova contraria del contribuente relativa al mancato incassato del corrispettivo di vendita.
I giudici della Suprema Corte hanno in primo luogo osservato che secondo l’orientamento consolidato della giurisprudenza, in tema di plusvalenza immobiliare imponibile ai fini IRPEF, è esclusa la possibilità per il Fisco di determinare, in via induttiva, la plusvalenza realizzata dalla cessione di immobili e di aziende solo sulla base del valore dichiarato, accertato o definito ai fini dell'imposta di registro, ipotecaria o catastale; a tal fine, l'Ufficio è tenuto ad individuare ulteriori indizi, gravi, precisi e concordanti, che supportino l'accertamento del maggior corrispettivo rispetto a quanto dichiarato dal contribuente, su cui grava la prova contraria.
La Corte Suprema ha chiarito inoltre che le plusvalenze immobiliari sono di regola imponibili ai fini IRPEF secondo il principio di cassa. Si tratta, in particolare, delle plusvalenze realizzate:
- mediante la lottizzazione di terreni, o l'esecuzione di opere intese a renderli edificabili e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
- mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di 5 anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di 5 anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante;
- a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.
Tuttavia, per le sole plusvalenze aventi finalità speculative ai fini dell’imponibilità opera il principio di competenza.