Il Fisco fornisce chiarimenti sulla detrazione spettante agli acquirenti delle unità immobiliari vendute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che abbiano realizzato interventi relativi all'adozione di misure antisismiche (AGENZIA DELLE ENTRATE - Risposta 16 gennaio 2020, n. 5)

La detrazione, spettante agli acquirenti delle unità immobiliari vendute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che abbiano realizzato interventi relativi all'adozione di misure antisismiche mediante interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente, ove le norme urbanistiche vigenti lo consentano, dai quali derivi una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad una o a due classi di rischio inferiore, è disciplinata dall'articolo 16, comma 1-septies del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63.
Ai fini della detrazione, gli edifici oggetto dell'intervento di riduzione del rischio sismico devono essere ubicati in comuni ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3 e le imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare devono provvedere, entro diciotto mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.
La detrazione è pari al 75 o all'85 per cento (a seconda che l'intervento di demolizione e ricostruzione determini il passaggio ad una o a due classi di rischio sismico inferiore) del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita e, comunque, calcolata entro un ammontare massimo di spesa pari a 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.
Gli acquirenti delle unità immobiliari, inoltre, possono optare, in luogo della detrazione, per la cessione del corrispondente credito alle imprese che hanno effettuatogli interventi ovvero ad altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. La cessione non può essere effettuata a istituti di credito e intermediari finanziari.
I contribuenti beneficiari delle detrazioni per gli interventi di riduzione del rischio sismico potevano, per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2019, optare per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi.
Dal 1° gennaio 2020, tuttavia, la disposizione appena citata non è più vigente, a seguito dell'abrogazione dell'articolo 10, comma 2 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 (che ha introdotto il citato comma 1-octies nell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013) ad opera dell'articolo 1, comma 176 della legge 27dicembre 2019, n. 160 (legge Bilancio 2020).
Nella fattispecie esaminata dal Fisco la società istante che svolge prevalentemente la seguente attività: "servizi forniti da revisori contabili - codice ATECO ZZZ" dichiara di voler realizzare "unità immobiliari risultanti da demolizione e ricostruzione di preesistenti edifici, per il tramite di una costituenda partecipata di cui deterrà una quota probabilmente maggioritaria. L'intervento edilizio, tra fase progettuale e realizzativa, avrà una durata di circa un anno e mezzo. In questo lasso di tempo saranno stipulati dei preliminari notarili in cui verrà dato conto che le costruende unità immobiliari avranno tutti i requisiti per beneficiare della detrazione in commento, considerato che sarà già stato redatto il progetto attestante la tipologia dell'intervento e il miglioramento sismico ottenibile. Alla sottoscrizione del preliminare e anche successivamente i promissari acquirenti verseranno caparre ed acconti.
Al riguardo, l’Amministrazione finanziaria con la risposta in oggetto fornisce i seguenti chiarimenti:
1. La qualificazione di un'opera edilizia (quale risultante dal futuro titolo amministrativo di autorizzazione dei lavori) spetta, in ultima analisi, al Comune o ad altro ente territoriale, in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche e presuppone valutazioni di natura tecnica che esulano dalle competenze dell'Agenzia delle entrate.
Nel merito occorre, tuttavia, evidenziare che la disposizione normativa di cui articolo 16, comma 1-septies del citato decreto legge n. 63 del 2013, prevede per gli acquirenti la possibilità di fruire della detrazione anche per gli interventi realizzati dall'impresa di costruzione "mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all'edificio preesistente".
La disposizione, pertanto, si applica anche nell'ipotesi in cui la demolizione e ricostruzione dell'edificio abbia determinato un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempreché le disposizioni normative urbanistiche in vigore permettano tale variazione.
2. È possibile beneficiare della detrazione anche con riferimento ad eventuali importi versati in acconto, a condizione, tuttavia, che il preliminare di vendita dell'immobile sia registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende fruire della detrazione.
Al riguardo si ricorda altresì che è necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell'ultimazione dei lavori riguardanti l'intero fabbricato.
Pertanto, la detrazione potrà essere fruita dall'acquirente solo dall'anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati.

Ciò considerato, se a ultimazione dei lavori, gli acconti sono pagati in un anno diverso da quello in cui è stipulato il rogito, il contribuente ha la possibilità di far valere la detrazione degli importi versati in acconto o nel periodo di imposta in cui questi sono stati pagati o nel periodo di imposta in cui ha stipulato il rogito.
3. Anche nell'ipotesi di acquisto di unità immobiliari oggetto dell'interpello non è necessario, ai fini della detrazione, l'effettuazione da parte dell'acquirente di un pagamento con bonifico bancario o postale.
4.In ordine alla possibilità di applicare anche alla fattispecie della vendita di immobili, oggetto della presente istanza di interpello, la disposizione in base alle quali il soggetto avente diritto alle detrazioni può optare, alternativamente, in luogo dell'utilizzo diretto delle stesse, per la cessione del corrispondente credito ai fornitori o ad altri soggetti privati ovvero per un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e a quest'ultimo rimborsato sotto forma di credito d'imposta, si fa presente che, come già precisato, dal 1° gennaio 2020, l'articolo 1, comma 176 della legge 27 dicembre 2019, n. 160 (legge Bilancio 2020) ha abrogato l'articolo 10, comma 2 del decreto legge 30 aprile 2019, n. 34 che ha introdotto il citato comma 1-octies nell'articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013.
Pertanto, a decorrere dal 2020 sarà possibile eventualmente avvalersi solo della cessione del credito, da comunicare all'Agenzia delle entrate utilizzandole funzionalità rese disponibili nell'area riservata del sito internet dell'Agenzia delle entrate o, in alternativa, il modello specifico e più precisamente facendo riferimento agli interventi di cui alla casella n. 15 denominata"Demolizione e ricostruzione intero immobile sito in un comune ricadente in zona a rischio sismico 1, 2 e 3 (passaggio a una classe di rischio inferiore)" e alla casella n. 16 denominata "Demolizione e ricostruzione intero immobile sito in un comune ricadente in zona a rischio sismico 1, 2 e 3 (passaggio a due classi di rischio inferiori)".

5. La cessione del credito corrispondente alla detrazione può essere effettuata nei confronti dell'impresa costruttrice ovvero di altri soggetti privati, con la facoltà di successiva cessione del credito. Ne consegue che non sussistono ostacoli alla cedibilità, successiva alla prima, del credito in esame alla società istante o alle persone fisiche che dovessero entrare a far parte della compagine societaria della newco, nel momento in cui i richiamati soggetti dovessero acquisire la partecipazione descritta nella newco.