Imposta municipale propria (IMU) - Tributo per i servizi indivisibili (TASI) - Immobili concessi in comodato - Immobili locati a canone concordato - Quesiti

Con l'email in riferimento sono stati posti alcuni quesiti in ordine all'imposta municipale propria (IMU) e al tributo per i servizi indivisibili (TASI), concernenti le seguenti questioni:

- Agevolazione IMU/TASI sugli immobili concessi in comodato a parenti entro il primo grado e possesso derivante da assegnazione della casa coniugale.

E' stata richiamata la lettera 0a) del comma 3, dell'art. 13 del D. L. n. 201 del 2011, in tema di agevolazione riservata agli immobili concessi in comodato a parenti in linea retta, la quale richiede che il comodante non possegga in Italia altri immobili al di fuori di quello concesso in comodato ovvero possegga un solo altro immobile qualora questo rappresenti la sua abitazione principale e insista nel medesimo comune dove è ubicato l'immobile concesso in comodato.

In merito, è stato chiesto di,confermare che, nell'ipotesi in cui un soggetto assegnatario della casa coniugale possieda in un differente comune rispetto a quello in cui è situato l'immobile assegnato, un immobile abitativo concesso in comodato al figlio, l'agevolazione in esame non possa essere applicata. Diversamente l'agevolazione spetterebbe qualora la casa coniugale assegnata, adibita ad abitazione principale dall'assegnatario, insistesse nel medesimo comune dell'immobile concesso in comodato al figlio.

Al riguardo, esaminata la fattispecie, si conferma quanto affermato nel quesito. Infatti, bisogna evidenziare che l'art. 4, comma 12-quinquies, del D.L. n. 16 del 2012, prevede che ai soli fini dell'applicazione dell'IMU, l’assegnazione della casa coniugale al coniuge, disposta a seguito di provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, si intende in ogni caso effettuata a titolo di diritto di abitazione.

Il legislatore ha, quindi, qualificato espressamente ai fini IMU il diritto a usare l'ex casa coniugale come diritto reale di abitazione e, quindi, l'assegnatario dell'ex casa coniugale deve essere considerato a tutti gli effetti soggetto passivo IMU al pari degli altri che rientrano nel novero dei soggetti passivi del tributo in esame, vale a dire: il proprietario nonché gli ulteriori possessori a titolo di diritto reale di usufrutto, uso, enfiteusi e superficie.

Di conseguenza, la riduzione della base imponibile del 50 per cento trova applicazione solo nel caso in cui la casa coniugale assegnata insiste nel medesimo comune dell'unità immobiliare concessa in comodato al figlio.

Al contrario, se l’assegnatario della casa coniugale possiede un'altra unità abitativa in un comune diverso da quello in cui è situato l'immobile assegnato, in questa ipotesi l'agevolazione in esame non trova applicazione.

- Agevolazione IMU/TASI sugli immobili concessi in comodato a parenti entro il primo grado e comodato tra comproprietari.

Nel quesito si rappresenta che alcuni comuni sollevano obiezioni in merito al riconoscimento dell'agevolazione per i contratti di comodato stipulati da comproprietari (genitore e figli). Tale orientamento origina da una posizione espressa dall'IFEL che, in risposta una FAQ, ha inizialmente affermato che "in situazione di comproprietà fra più soggetti di un immobile il conferimento del godimento dell'intero bene ad uno solo non dovrebbe essere qualificabile come comodato, in quanto uno dei due utilizza il bene in quanto comproprietario e non comodatario. In altri termini non si realizza appieno lo schema legale del contratto di comodato, come ad esempio l'obbligo di restituzione del bene." L"IFEL ha però successivamente rivisto la propria posizione aggiungendo che "Tuttavia, non si rinvengono nella normativa particolari elementi ostativi al diritto ad usufruire dell'agevolazione in commento, qualora i comproprietari rispettino tutti i requisiti previsti dalla norma".

Al riguardo, si ritiene che la fattispecie in esame si configuri come un'ipotesi di comunione di cui all'art. 1100 del codice civile in base al quale "Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone se il titolo o la legge non dispone diversamente si applicano le norme seguenti". Per quanto qui di interesse, si richiama l'art. 1102 del codice civile che regola l'uso della cosa comune stabilendo, tra l'altro che "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.." e il successivo art. 1103 in forza del quale "Ciascun partecipante può ... cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota".

A ciò si deve aggiungere anche quanto affermato dalla giurisprudenza, si vedano in particolare le sentenze della Corte di Cassazione del 22 maggio 1982, n. 3143, in cui si fa espresso riferimento al "condomino conduttore del bene indiviso in virtù di contratto di locazione, stipulato con gli altri comproprietari in veste di locatori" e n. 330 dell'11 gennaio 2001 in cui si legge che "Invero, quando il potere dispositivo della cosa appartiene a più soggetti nella forma della comunione in senso specifico ex art. 1100 cod. civ., tutti possono, rinunciando al godimento diretto, concederla in affitto a terzi ed anche a taluno soltanto dei contitolari..." In quest'ultima sentenza si afferma altresì che "...la giurisprudenza di legittimità precisa, in via generale, ancora in riferimento all'acquisto da parte del conduttore della quota "pro - indiviso" del bene locato, la concettuale compatibilità della contemporanea condizione di comproprietario e di locatari del bene comune o di parte di esso (Cass. n. 1077 del 1961; Cass. 4602 del 1984; Cass. n. 8110 del 1991)".

A parere della Scrivente, le stesse conclusioni a cui previene la Corte di Cassazione possano essere estese alla stipulazione del contratto di comodato da parte di un comproprietario a favore dell'altro, per cui ricorrendo tale ipotesi è possibile beneficiare dell'agevolazione in discorso, sempreché vengano rispettati tutti gli altri requisiti previsti dalla lettera 0a) del comma 3, dell'art. 13 del D. L. n. 201 del 2011.

- Riduzione aliquota IMU/TASI immobili locati a canone concordato

Si chiede se la disposizione di cui ai commi 53 e 54 dell'art. 1 della legge di Stabilità 2016 che riconosce la riduzione del 25% dell'IMU e della TASI per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431 si applichi anche alle pertinenze locate insieme all'abitazione principale o anche separatamente.

Al riguardo, si ritiene che nell'agevolazione in esame possano essere ricomprese anche le pertinenze dal momento che l'art. 818 stabilisce che "gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto".